別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
呉 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 -1 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 徳満 秀規   TEL.
鑑定評価額 6,060,000 円  1㎡当たりの価格 47,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市阿賀北4丁目822番18
「阿賀北4-7-33」
②地積
 (㎡)
129  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ既成住宅地
北3.5m市道 水道、ガス、下水 安芸阿賀

2.1km
(2)



①範囲 東    70 m、西   100 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
土砂災害警戒区域等に指定さ
れている、道路配置の劣る丘
陵地の既成住宅地域。


基準方位北、3.5
m市道
交通

施設
安芸阿賀駅北西方

2.1km
法令

規制
1住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
丘陵地の既成住宅地域で平地に較べ生活利便性に劣り特段の地域変動要因は予見されず、今後も同程度の住環境
を維持するものと予測する。地価水準は平地に比し需要は弱く引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            47,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR呉線沿線の内、阿賀・広地区の丘陵地の住宅地域を中心とする圏域。狭隘な道路が多く、地縁的選好
性の強い地域性もあって、需要者は阿賀・広地区周辺の居住者が大半を占め圏域外からの需要は少ない。高齢化と自家
用車に依存する生活環境から、平地の住宅需要は根強い、反面丘陵地の不動産需要は低迷している。需要の中心となる
価格帯は、土地は130㎡程度で600万円、新築の戸建住宅は2,500万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
阿賀地区の北部丘陵地に位置する旧態依然とした住宅地域で、狭隘な道路が多く生活利便性に劣る。賃貸市場は未成熟
のため収益還元法は適用しなかった。係る地域性より不動産市場は低迷し、近隣周辺に取引事例が少ないことから、同
一需給圏内において広域的に収集した取引事例より比準価格を求めた。比準価格は代表標準地の価格を規準した価格と
均衡を得ているので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 -21                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         67,800 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[100.0]
100
[142.4]
[100.0]
100
46,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           47,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
呉市の主要企業である日本製鉄呉製鉄所の操
業が停止した。また三菱重工業呉工場は事業
を縮小した。


阿賀地区北部の丘陵地の住宅地にあって、道
路条件が悪く、需要者は阿賀地区に地縁性を
有する個人に限定され、平地部に比較し需要
は弱い。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +41.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.7 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉22T5

-425881
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北3.5m市道、
中間画地




近商

(90,240)
b 呉23K4

-334511
呉市

建付


  
(           ) 
不整形 東4.3m市道、
南4.2m、
準角地



1住居
土砂災害警戒区域
(60,172)
c 呉23K9

-339420
呉市

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南3.5m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
d 呉23K5

-335872
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 南4m市道、
中間画地




1中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
48,697  
100
[ 100.0]
[  98.6]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

53,350 
100
[ 118.9]

44,870 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

44,900 
b (            
49,745  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.0]

54,071 
100
[ 116.3]

46,493 

46,500 
c (            
51,056  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

50,801 
100
[ 105.0]

48,382 

48,400 
d (            
43,282  
100
[ 100.0]
[  99.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

42,892 
100
[  89.0]

48,193 

48,200 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     +11.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  +14.0 環境       0.0
画地      -8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  -10.0 環境      -3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      47,000 円/㎡]  



呉 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり原価法の適用が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
丘陵地に位置する戸建住宅を主体とする住宅地域で生活利便施設との接近性は劣り賃貸需要は弱い。画地規模も
小さく事業収支の観点からアパート等を想定することが困難なため収益還元法は適用できなかった。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
呉 -1 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
呉 -1 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 佐々木 智晴   TEL.
鑑定評価額 6,050,000 円  1㎡当たりの価格 46,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
呉市阿賀北4丁目822番18
「阿賀北4-7-33」
②地積
 (㎡)
129  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域


(60,160)

1:1.5
住宅

W2
中小規模一般住宅が
建ち並ぶ既成住宅地
北3.5m市道 水道、ガス、下水 安芸阿賀

2.1km
(2)



①範囲 東    70 m、西   100 m、南   100 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         130 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特になし

基準方位北3.5m
市道
交通

施設
安芸阿賀駅北西方

2.1km
法令

規制
1住居
(60,160)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成度を高めており、当面は現在の住環境を維持するものと思料す
る。地価は当面下落基調を続けるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            46,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阿賀地区を中心に、東は黒瀬川までの広地区、西は呉越え峠周辺までの住宅地域ないしは混在地域一円
と判定した。典型的な需要者は、上記圏域において地縁を有する個人等であり、外部からの流入は限られている。休山
トンネルの開通以来、呉越え峠の通行車両は減少の一途を辿っており、不動産需要は低調である。需要の中心価格帯に
ついて、土地で600万円~800万円程度、新築の戸建住宅で2,200万円~2,700万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は、自己居住目的での取引を中心とするエリアであり、画地の規模等から、賃貸アパート等を想定することは現
実的ではないため、収益価格の試算を断念した。一方、規範性の高い取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で
信頼性が高い。それゆえ、代表標準地を規準とした価格からの検討を踏まえ、比準価格を採用し、市場の需給動向をも
勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 呉 -21                      ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         67,800 円/㎡
[ 98.4]
100
100
[100.0]
100
[142.4]
[100.0]
100
46,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           47,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
日本製鉄呉製鉄所の閉鎖方針と、新型コロナ
の影響などにより、回復過程にあった地域経
済は転換点を迎えている。


幹線道路背後の住宅地であるが、当該幹線道
路の通行量が減少傾向にあるなかで、需要は
弱含み。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +41.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 呉 -1 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 呉23K4

-334511
呉市

建付


  
(           ) 
不整形 東4.3m市道、
南4.2m、
準角地



1住居
土砂災害警戒区域
(60,172)
b 呉22T5

-425882
呉市

建付


  
(           ) 
不整形 西4m市道、
中間画地




1低専

(70,160)
c 呉22T5

-425896
呉市

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 南4.5m市道、
中間画地




1中専
土砂災害警戒区域
(60,180)
d 呉23K4

-334512
呉市

建付


  
(           ) 
長方形 北東5.4m市道
、中間画地




準工

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
49,745  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.0]

54,071 
100
[ 116.3]

46,493 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

46,500 
b (            
29,148  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[  70.0]
100
[  95.0]

43,569 
100
[  95.4]

45,670 

45,700 
c (            
57,969  
100
[ 100.0]
[  98.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

57,099 
100
[ 122.4]

46,650 

46,700 
d (            
70,463  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

70,463 
100
[ 144.7]

48,696 

48,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近  +14.0 環境       0.0
画地      -8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +6.0 環境     -10.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   +1.0 環境     +35.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      46,900 円/㎡]  



呉 -1 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
周辺は自用の戸建住宅を中心とした住宅地域で、画地規模も小さく賃貸経営が困難なため、適用を断念した。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ