別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島佐伯 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 143,000,000 円  １㎡当たりの価格 86,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡１丁目９１１番１外 ｢八幡１－１５－２｣ ②地積 　(㎡) 1,652   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 台形 1:2 工場 中小工場、一般住宅 等が混在する工業地 域 南東9m県道、三方路 水道、ガス、下水 五日市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    60 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 工業地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 五日市駅北西方 3.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いに事業所、店舗、共同住宅等が混在する地域である。沿道商業施設にも近く、今後は徐々に商業用途、 住宅用途への移行が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び隣接する市区に所在する工業地域及び商工・住工混在地域の圏域。主たる需要者は事業所用地 の取得を目的とする地場の事業者であるが、（準）幹線沿いでは商業用途や住宅用途での利用を目的とする主体、開発 業者の需要もある。沿道商業施設に近接する当地域は商業施設や共同住宅、分譲地への利用転換も進むものと思慮され る。取得後の利用用途が混在し、また事業規模も様々であることから、取引の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場、事業所等としての利用が主で、工場等の事業用途での賃貸市場は未成熟であるため、収益価格 は求めることができなかった。比準価格は、工業地域の取引事例を中心に広域的に収集して比準したもので、取引市場 の実勢を反映する実証的な価格である。よって、試算価格に規範性が認められる比準価格を採用し、臨海部工業地域に 存する標準地との検討を踏まえ、前年価格との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [100.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格 上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活 動はコロナ禍から持ち直してきている。 県道沿いに位置し事業所から商業施設や共同 住宅等への用途の移行が進みつつある地域で あることから、今後もこの傾向は続くものと 予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％