鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島佐伯 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯２２Ｔ９５ -429560	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北5m、角地		近商 (90,300)
b	佐伯２３Ｋ７１ -337171	広島市佐伯区		更地	（　）	ほぼ整形	西11m県道、南西3m、角地		準住居 (70,200)
c	佐伯２２Ｔ８１ -428171	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15.5m市道、東7.8m、角地		近商 (100,300)
d	佐伯２２Ｋ９５ -329556	広島市佐伯区		底地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、南9.5m、角地		商業 (90,300)
e	佐伯２１Ｔ９５ -419567	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,530	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 103.0]	158,140	100 [ 111.6]	141,703	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 90,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	99,228	100 [ 70.3]	141,149		141,000
c	(　 ) 128,690	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,441	100 [ 89.3]	141,591		142,000
d	(　 120,219) 240,438	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	235,536	100 [ 163.3]	144,235		144,000
e	(　 ) 81,432	100 [ 65.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	126,658	100 [ 90.2]	140,419		140,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +65.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	関係者間取引	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

広島佐伯 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,688,209	5,575,911	14,112,298	12,384,000	1,728,298	（　0.9496） 1,641,192	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	34,191,500 円　　　　（　 86,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島佐伯 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	396 ㎡	27.5 m x 14.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆはフロアー貸し、３～４Ｆは１ＤＫ（平均専有面積３０㎡程度）を想定

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

ＥＶ・廊下等の共用部分を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	270.00	85.0	229.50	1,940	445,230	6.0	2,671,380
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	90.0	243.00	1,856	451,008	6.0	2,706,048
							0.0	0
3～ 4	住宅	270.00	90.0	243.00	1,696	412,128	3.0	1,236,384
							0.0	0
～

～

計		1,080.00	88.8	958.50		1,720,494		7,850,196
								0

⑨年額支払賃料	1,720,494 円　×　12ヶ月　＝　 20,645,928 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 958.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の賃貸市場の実態を踏まえ、共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,645,928 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,032,296 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,613,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,850,196 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,577 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,688,209 円　　　　（　 49,718 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯（賃）Ｋ８０　　　　-318003	1,776 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,778	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 3 F B
b	佐伯（賃）Ｋ８０　　　　-318004	1,494 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,621
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島佐伯 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,080,000 円	180,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,477,511 円	20,645,928　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上せず

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,575,911 円　（　　　　　　 14,081 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 162,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,384,000 円（　　　　　 31,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,688,209 円
②総費用	5,575,911 円
③純収益　①－②	14,112,298 円
④建物等に帰属する純収益	12,384,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,728,298 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,641,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,144 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,191,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島佐伯 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島佐伯 5-3

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　仁王頭　毅

TEL.

鑑定評価額

55,000,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市佐伯区五日市中央７丁目２２３５番１｢五日市中央７－２２－８｣				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (100,300)
	2:1	事務所Ｓ3	店舗等が建ち並ぶバイパス沿いの路線商業地域	南40m国道、三方路	水道、ガス、下水	五日市 2.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 150 ｍ、南 90 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

五日市駅北西方

2.2km

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

主要幹線道路沿いに自動車関連の店舗、事業所等が見られる路線商業地域である。交差する広幅員道路沿いも飲
食店舗がみられ、車両通行量が多いため、しばらくは現状の繁華性を維持していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 144,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 94,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市佐伯区及びその周辺の幹線道路沿いの商業地域が中心である。主たる需要者は沿道サービス施設を
自己の業務とする事業者と考える。当該地域は車両通行量が多く、周辺には店舗も多くみられ、また、微増ではあるが
人口増加もしていることから、背後地からの集客も期待でき、土地需要は上向きである。需要の中心となる価格帯は業
種による用途、規模等によりまちまちであり、明確に把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は自動車関連の店舗といった、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場は低調である。収益価格は市場参加者
の観点から規範性が低い。比準価格は類似する幹線道路沿いの商業地等の事例を基に試算しており、市場実勢を反映し
実証的で規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえた結果、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 237,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[174.7]

[100.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    136,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの地価への影響は飲食業
関連に限定されつつあるなか、利便性の高い
平坦部及びその周辺を中心に取引件数も回復
している。

格別の変動要因は見られることなく、車両通
行量が多い状況で、繁華も継続した状況であ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島佐伯 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	佐伯２２Ｔ８１ -428171	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南15.5m市道、東7.8m、角地		近商 (100,300)
b	佐伯２３Ｋ５４ -335469	広島市佐伯区		貸家建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	佐伯２３Ｋ７１ -337171	広島市佐伯区		更地	（　）	ほぼ整形	西11m県道、南西3m、角地		準住居 (70,200)
d	佐伯２２Ｋ９５ -329555	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ台形	南12m市道、東3m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,690	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	126,441	100 [ 89.3]	141,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 165,960	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	185,506	100 [ 134.5]	137,923		138,000
c	(　 ) 90,496	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.2]	99,228	100 [ 68.6]	144,647		145,000
d	(　 ) 191,350	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	201,526	100 [ 133.4]	151,069		151,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 144,000 円／㎡]

広島佐伯 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,003,142	5,658,741	14,344,401	12,452,800	1,891,601	（　0.9496） 1,796,264	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,422,167 円　　　　（　 94,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島佐伯 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	270.00	Ｓ4	1,080.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	100 ％	300 ％	300 ％	396 ㎡	25.0 m x 15.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は事務所部分貸し、３階以上は単身者用共同住宅（各戸約３０㎡）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	270.00	85.0	229.50	2,200	504,900	6.0	3,029,400
							0.0	0
2～ 2	事務所	270.00	90.0	243.00	1,800	437,400	6.0	2,624,400
							0.0	0
3～ 4	住宅	270.00	90.0	243.00	1,696	412,128	3.0	1,236,384
							0.0	0
～

～

計		1,080.00	88.8	958.50		1,766,556		8,126,568
								0

⑨年額支払賃料	1,766,556 円　×　12ヶ月　＝　 21,198,672 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 958.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,198,672 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,271,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,926,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,126,568 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,390 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,003,142 円　　　　（　 50,513 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	佐伯（賃）Ｔ２３　　　　-302353	2,083 ( 2,080)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [114.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,740	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,700 円/㎡　月額支払賃料（　 1,696 円/㎡）　基準階 3 F B
b	佐伯（賃）Ｋ８０　　　　-318004	1,494 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	1,621
c	佐伯（賃）Ｋ８０　　　　-318003	1,776 ( 1,775)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,744

広島佐伯 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,086,000 円	181,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,543,841 円	21,198,672　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 128,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,658,741 円　（　　　　　　 14,290 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9496

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,080.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,452,800 円（　　　　　 31,446 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,003,142 円
②総費用	5,658,741 円
③純収益　①－②	14,344,401 円
④建物等に帰属する純収益	12,452,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,891,601 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,796,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,536 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,422,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,500 円／㎡）