別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島佐伯 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -18 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 7,620,000 円  １㎡当たりの価格 57,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区八幡が丘２丁目６４番１ ｢八幡が丘２－２０－１６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 五日市駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の傾斜部に造成された住宅団地で熟成度は高いものの、地勢ではやや劣るところがある。地域に格別の 変動要因はなく、当面現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び隣接市区で、丘陵部に開発された住宅団地が存する地域とその周辺の圏域。需要者は圏域内の 一次取得者層が主で、圏域外からの需要は少ない。コロナ禍で先行き不透明感から不動産需要の様子見姿勢もあったが 、周辺の平坦部や新規分譲地の需要は堅調で、傾斜がややきつい丘陵部の当地域でも、値頃感等から需要は安定して推 移している。需要の中心価格帯は、土地で８百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建分譲用に造成された傾斜部の住宅団地に存し、快適性が重視される地域である。当地域で収益投資目的 の対象として新たに土地を取得する需要者は考えにくいため、収益還元法は適用しなかった。一方、住宅団地の取引事 例から試算された比準価格は市場の実勢を反映する実証的な価格である。当地域は自用及び業者の分譲目的の需要がほ とんどであることから、比準価格を採用し、前年価格との均衡も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格 上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活 動はコロナ禍から持ち直してきている。 傾斜部に位置する既存の住宅団地で熟成度は 高く、丘陵部にも住宅地需要の高まりの波及 がみられ、コロナ禍以降も需給は安定してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％