別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島佐伯 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　浦　信一   TEL.

鑑定評価額 7,190,000 円  １㎡当たりの価格 43,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区五日市町大字石内字川原６５８０番２０ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所等 が介在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 五日市 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 五日市駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣の幹線道路沿いやその背後への商業施設出店等で生活利便性の向上は見られるが、都心への接近性に劣る立 地で、市街化調整区域の制約を受けるため、今後も現状程度で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市佐伯区を中心に隣接する安佐南区、西区の郊外に所在する、市街化調整区域及びその周辺の住宅地 域と判定した。需要者は広島市及びその周辺に居住する個人であり、郊外の勤務地等への通勤者も多い。市街化調整区 域の制約や利便性に劣る立地から新規の住宅供給は少ないが、近隣の商業施設の開業等により生活利便性は改善傾向に ある。市街化調整区域を中心とする地域で取引も少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、一般住宅に事業所等が介在する住宅地域で、生活利便性の劣る郊外に位置することから賃貸借市場が成立 しておらず、収益還元法は適用しなかった。自己使用目的の取引が中心となる地域であり、居住の快適性・利便性が重 視されることから、市場で実際に成立した取引により求めた比準価格は十分な説得力を有している。さらに代表標準地 との均衡等を十分に検討のうえ、上記のように鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -10                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 71.8] [100.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、一部に弱めの動きがみられるも のの緩やかに拡大している。不動産市況は都 心平坦部と郊外丘陵部の二極化が強まってい る。 商業施設の新設等により利便性の向上は見ら れるが、公法規制等から新規分譲等は乏しく 、地域要因は静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％