別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島佐伯 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -8 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　彌永　勇吉   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 66,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区観音台２丁目２０番５ ｢観音台２－２０－２５｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   110 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 市道 交通 施設 五日市駅北西方 4.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 佐伯区郊外の丘陵部に位置する大規模住宅団地で熟成度は高い。地域に格別な変動要因はみられず、今後も現状 の居住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び隣接市区で丘陵部に開発された住宅団地が存する地域とその周辺の圏域。当圏域内の一次取得 者層の需要が主で、圏域外からの需要は少ない。コロナ禍の先行き不透明感による様子見状態から需給は回復し始めて いる。当地域は堅調な需給が続いてきた平坦部に近く、低金利政策や値頃感等もあり、当該住宅団地における需要は安 定的に推移している。需要の中心価格帯は、土地は１２百万円前後、新築戸建住宅で３０百万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は丘陵部の住宅団地に存し快適性が重視される地域である。戸建分譲用に造成された団地で、土地が収益投資 目的の対象として新規に取得されることはないことから、収益還元法は適用しなかった。一方、住宅団地の取引事例を 基に求められた比準価格は市場の実態を反映する実証的な価格である。当地域は自用目的または分譲目的の需要が支配 的な地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 65,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口、世帯数とも微増傾向。原材料価格 上昇の影響が懸念されるが、国内外の経済活 動はコロナ禍から持ち直してきている。 丘陵部の熟成した大規模住宅団地で、利便施 設への接近性にやや劣るものの、コロナ禍以 降も需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％