別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島佐伯 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島佐伯 -2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市佐伯区三宅５丁目２６７番２０ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 五日市 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 五日市駅北西方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、南東傾斜地に所在する既存住宅地域である。地域内に変化の兆候は特段見られず、当面は現状維持に て推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐伯区及び隣接市区の丘陵部に位置する住宅地域。需要者は広島市又は廿日市市内に通勤する第１次取得 者及び地縁的選好性を有する個人が中心となっている。平坦部の地価が上昇する中、値頃感のある当地域においては需 要が緩やかに回復しており、地価は安定的なものとなっている。取引価格帯は、土地は１５０㎡～２００㎡で９００万 円～１，１５０万円、新築戸建住宅で２０００万円台後半が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、三宅地区の土砂災害が懸念される区域に位置する傾斜部の戸建住宅地域である。第一種低層住居専用地域に 所在し、収益目的の市場参加者は見られない。賃貸市場は未成熟で経済的に賃貸事業が成り立たないことから、比準価 格のみ試算し、収益価格は試算しなかった。本件では市場実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地からの検討、 前年価格とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島佐伯 -18               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [ 99.0] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済社会活動の正常化が進む中、不動産市況 は建築費高騰による下押し圧力はあるものの 、低金利等にも支えられ底堅い動きとなって いる。 丘陵部の戸建住宅を主とした住宅地域で、概 ね静態的である。特段の地域的変動要因は見 受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％