別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安芸 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 9-2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　内海　大和   TEL.

鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野１丁目７４番１外 ｢中野１－８－３｣ ②地積 　(㎡) 2,283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 台形 1.5:1 工場 中小規模工場のほか に住宅等も見られる 工業地域 南東6m県道 水道、下水 安芸中野 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 安芸中野駅南西方 800m 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 安芸区に位置し住宅と混在する工業地域で、近隣地域に特段の変動は見られず現状を維持すると予測する。街路 条件や交通利便性にやや劣ることから、地価水準は静態的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区及びその周辺における工業地域の存する圏域。需要者の中心は中堅及び地元の製造業者である。東 広島バイパスの整備が進む中で、高速道路や主要幹線道路との距離を有し交通利便性が劣る地域では工業地としての需 要は弱い状況が続き、地価は静態的な動きを示している。工業地の取引は個別性の強い取引が中心で規模にばらつきが 生じており、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、工業地域に存し、かつ、対象標準地と類似性を有する取引事例を中心に比準を行い試算され、市場の実勢 を反映した実証的な価格となっている。一方、当地域は自用の工場を主体とする地域であり、実態として収益性を重視 した取引が乏しく賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。以上より、市場性に基づく比準価格 を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 9-3               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [142.9] [100.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産投資、個人消費及び設備投資は持ち直 しており、雇用・所得環境は緩やかに改善し ている。 工場、住宅が混在する地域に存する。街路条 件や交通利便性にやや劣り、工業地需要は弱 く、地価は静態的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％