鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島安芸 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	海田２２Ｋ７６ -327672	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m県道、東5m、角地		準工 (70,200)
b	安芸２２Ｔ１０ -421003	広島市安芸区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西10m道路、中間画地		準工 (60,200)
c	安芸２２Ｔ９９ -429920	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	海田２２Ｔ７６ -427653	安芸郡海田町		建付地	（　）	長方形	南西6.5m県道、東1.8m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,271	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	105,711	100 [ 110.9]	95,321	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 78,826	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	90,212	100 [ 100.1]	90,122		91,900
c	(　 ) 78,366	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,366	100 [ 81.8]	95,802		97,700
d	(　 ) 91,016	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	103,758	100 [ 118.5]	87,559		89,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,000 円／㎡]

広島安芸 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,591,587	4,805,792	15,785,795	13,872,000	1,913,795	（　0.9514） 1,820,785	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,933,021 円　　　　（　 58,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安芸 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	320.00	Ｓ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	654 ㎡	17.5 m x 38.0 m	前面道路：国道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗でフロア貸し、２Ｆ以上はファミリータイプの共同住宅を想定（平均専有面積５８㎡程度）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	1,962	533,664	6.0	3,201,984
							0.0	0
2～ 4	住宅	320.00	90.0	288.00	1,420	408,960	3.0	1,226,880
							0.0	0
～

～

～

計		1,280.00	88.8	1,136.00		1,760,544		6,882,624
								0

⑨年額支払賃料	1,760,544 円　×　12ヶ月　＝　 21,126,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費込を想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,126,528 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,080,326 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,526,202 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,882,624 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,385 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,591,587 円　　　　（　 31,486 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸（賃）Ｔ１０　　　　-341054	1,453 ( 1,453)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,424 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安芸（賃）Ｋ７０　　　　-297001	1,593 ( 1,589)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,448
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安芸 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,224,000 円	204,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,296,392 円	21,606,528　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,734,000 円	204,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	204,000 円	204,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,805,792 円　（　　　　　　 7,348 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	204,000,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,872,000 円（　　　　　 21,211 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,591,587 円
②総費用	4,805,792 円
③純収益　①－②	15,785,795 円
④建物等に帰属する純収益	13,872,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,913,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,820,785 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,784 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,933,021 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島安芸 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安芸 5-3

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　米澤　淳

TEL.

鑑定評価額

61,400,000 円

１㎡当たりの価格

93,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安芸区中野東１丁目７８３８番１｢中野東１－２１－２９｣				②地積　(㎡)	654 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1:2	病院ＲＣ4	店舗、営業所等が見られる路線商業地域	北西17.5m国道、背面道	水道、下水	安芸中野 760m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.5 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７．５ｍ国道

交通

施設

安芸中野駅南西方

760m

法令

規制

準工
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

瀬野川沿いの両岸傾斜地を中心に相応の背後人口を有する路線商業地域で、近年東広島バイパスの工事の進捗に
伴い、交通量は分散している。地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
高低差　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として安芸区及び周辺市町に存する路線商業地域である。主たる需要者は地元不動産業者や広域的な店
舗展開を志向する企業等が考えられる。対象地周辺の国道２号沿いは、各種店舗が既に出店し一巡した感があるものの
、賃貸共同住宅については、バス停や商業施設に近い等、利便性が良好であれば相応の需要が見込まれる。取引は規模
等の個別性に加え、取引当事者の属性によって、ばらつきがあることから、中心となる価格帯の把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は厳選された取引事例について、適切に補修正を行って求められた実証的な価格である。一方、当該地域は土
地価格に見合った賃料水準ではないことから、収益価格は低位に求められた。当該圏域は自用目的の取引が多いことか
ら、本件においては、実際の取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との
均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安芸 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[102.5]
100

100
[100.0]

100
[180.4]

[102.0]
100

93,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は
貸家・分譲を中心に持ち直している。個人消
費は持ち直しつつある。貸出金利は、低下傾
向にある。

相応の交通量と商圏が見込まれるが、競合と
比較して繁華性はやや劣る。業種次第ではあ
るが、商業地需要は様子見の状況である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +70.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安芸 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安芸２２Ｔ９９ -429920	広島市安芸区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東15m国道、中間画地		１住居 (60,200)
b	海田２３Ｋ７０ -337044	安芸郡海田町		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東23m国道、西5.4m、二方路		近商 (80,300)
c	海田２２Ｋ７６ -327672	安芸郡海田町		更地	（　）	ほぼ長方形	南東10m県道、東5m、角地		準工 (70,200)
d	海田２２Ｔ７６ -427653	安芸郡海田町		建付地	（　）	長方形	南西6.5m県道、東1.8m、角地		１住居土砂災害警戒区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 78,366	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,366	100 [ 84.8]	92,413	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	94,300
b	(　 ) 231,293	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	222,041	100 [ 197.7]	112,312		115,000
c	(　 ) 97,271	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	105,711	100 [ 113.5]	93,137		95,000
d	(　 ) 91,016	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	103,758	100 [ 114.8]	90,382		92,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -22.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +90.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +26.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,900 円／㎡]

広島安芸 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価の把握が困難なことから原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,769,252	4,849,766	15,919,486	14,008,000	1,911,486	（　0.9514） 1,818,588	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	37,887,250 円　　　　（　 57,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安芸 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	320.00	Ｓ4	1,280.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	654 ㎡	17.5 m x 38.0 m	前面道路：国道　 17.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆは店舗でフロア貸し、２Ｆ以上はファミリーの共同住宅を想定（平均専有面積５８㎡程度）

⑦有効率　 88.8 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	85.0	272.00	2,000	544,000	6.0	3,264,000
							0.0	0
2～ 4	住宅	320.00	90.0	288.00	1,426	410,688	3.0	1,232,064
							0.0	0
～

～

～

計		1,280.00	88.8	1,136.00		1,776,064		6,960,192
								0

⑨年額支払賃料	1,776,064 円　×　12ヶ月　＝　 21,312,768 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,312,768 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,089,638 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,703,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,960,192 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,122 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,769,252 円　　　　（　 31,757 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安芸（賃）Ｔ７３　　　　-327351	1,313 ( 1,261)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,426 円/㎡）　基準階 2 F B
b	安芸（賃）Ｔ７３　　　　-327352	1,735 ( 1,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [106.0]	1,436
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安芸 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,236,000 円	206,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,307,566 円	21,792,768　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 143,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,751,000 円	206,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	206,000 円	206,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,849,766 円　（　　　　　　 7,416 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9514

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	206,000,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 1,280.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0511 ×　 40 ％　＋　0.0636 × 30 ％　＋ 0.0950 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,008,000 円（　　　　　 21,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,769,252 円
②総費用	4,849,766 円
③純収益　①－②	15,919,486 円
④建物等に帰属する純収益	14,008,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,911,486 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,818,588 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,781 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,887,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,900 円／㎡）