別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安芸 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区上瀬野南１丁目１９８２番５外 ②地積 　(㎡) 517   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農地の中に農家、一 般住宅が見られる住 宅地域 北西3m市道、南側道 水道、下水 瀬野 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、３ｍ 市道 交通 施設 瀬野駅東方 2.4km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域及びその周辺は、市街化調整区域であることから、取引が少なく募集事例も資材置場や駐車場向けの土 地が散見される程度である。地域内に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区郊外に存する農家住宅地域である。主たる需要者は地縁を有する個人であり、圏外からの 転入は稀である。農家住宅の多い既存集落であることから、相続等に伴い取引が行われるなど、地縁や血縁の絡んだ取 引が多く、また、行政的条件から宅地の新規供給もなく、取引自体が活発ではない状況である。よって取引の中心とな る価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等がなく賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は適用でき なかった。他方、取引事例比較法による比準価格は、実際の取引市場で成立した事例に、適切に補修正を行って求めら れた価格で実証的である。本件においては、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は 貸家・分譲を中心に持ち直している。個人消 費は持ち直しつつある。貸出金利は、低下傾 向にある。 一貫田橋の復旧により、当該地域から国道へ のアクセスが回復したが、取引市場への影響 は軽微で、地価動向に変わりはない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％