別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安芸 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区船越南２丁目１９０５番５ ｢船越南２－１６－９｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート が混在する住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 海田市 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 海田市駅西方 800m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の戸建住宅や共同住宅等が混在する、平地部の熟成した住宅地域である。周辺には食品スーパーや 区役所等の利便施設が整っている。地域に特段の変動要因はないため、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安芸区船越地区を中心に安芸郡海田町・府中町も含んだ住宅地域の存する圏域である。主な需要者は同一 需給圏内の居住者が主体である。周辺に区役所、商業施設等が多く立地するため利便性が良好であり、住宅地供給も少 ないことから、地価は上昇傾向で推移している。土地は１２０～１５０㎡で１８００～２０００万円程度、新築の戸建 物件では総額で３３００～３８００万円程度の物件が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅としての利用は一部見られるものの、主な需要者は自己使用 を目的とする個人が多くを占めていることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の市場にお ける流通性の観点から実際の取引価格を基礎としており、実証的な価格である。以上より、比準価格を中心に、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島府中 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    164,000 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    147,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費上昇の影響はあるものの不動 産市況は比較的堅調である。安芸区は平坦地 志向の高まりにより、傾斜地との二極化が進 行している。 スーパーや公共施設等の利便施設に近接する 平坦な住宅地域であり、その希少性から堅調 な需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％