別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安芸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　米澤　淳   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野３丁目１６６４番３ ｢中野３－５８－２｣ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い、傾斜地の住 宅地域 東4m市道 水道、下水 中野東 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 中野東駅南西方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に形成された既存住宅地域である。近年、周辺地域において、社宅跡地のミニ開発が散見された。地域内 に格別の変動要因はないことから、当分の間現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安芸区内の住宅地域一円。主たる需要者は市中心部や、市東部に通勤する子育て世代の一般所得 層である。近隣地域周辺では中古住宅の流通のほか、近年ミニ開発が散見され強気の価格設定となっている。近年の土 砂災害で冠水した瀬野川沿いの平地が敬遠され、やや高台を希望する需要者が一定数見受けられる。なお、当該地域に おける取引の中心価格帯は、土地のみ１，０００万円前後、新築建売で２，５００～３，０００万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域及び周辺は、自用の戸建住宅を中心とする地域で、共同住宅も若干見受けられるものの、最有効使用及び市場 参加者等の観点から、収益還元法は規範性に乏しいので適用しなかった。他方、取引事例比較法による比準価格は、実 際の取引価格に適切に補修正を行って得た市場の実態を反映した実証的な価格である。従って本件においては、比準価 格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直している。住宅投資は 貸家・分譲を中心に持ち直している。個人消 費は持ち直しつつある。貸出金利は、低下傾 向にある。 近年発生した災害の影響により、需要者は被 災リスクを認識し、河川沿いの平地や、強傾 斜地については敬遠傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％