別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安芸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安芸 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　金河　哲成   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安芸区中野２丁目６５９番３ ｢中野２－２５－１３｣ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北東3.4m市道 水道、下水 安芸中野 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３． ４ｍ市道 交通 施設 安芸中野駅北西方 250m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ駅への接近性が高く利便性に優ることから相応の需要がある。また周辺ではミニ開発も散見されるが、その 他には地域に特段の変動要因はないため、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として安芸区中野地区を中心に広島市東部域、海田町、府中町に所在する住宅地域一帯であり、ＪＲ 駅等が徒歩圏内に存在することから主たる需要者は、広島市中心部又は広島市東部域に通勤する３０代から４０代の一 次取得者層である。既成住宅地域における中古取引の他、ミニ分譲等も散見され、土地のみで１０００万円程度、新築 の土地建物で２５００～３０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅等の建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅としての利用はほとんどない状況である。主な需要者も 自己使用を目的とする個人が多くを占めていることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は、対象不動産の 市場における流通性の観点から実際の取引価格を基礎としており、実証的な価格である。以上より、比準価格を中心に 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安芸 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 54.7] [100.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高や建築費上昇の影響はあるものの不動 産市況は比較的堅調である。安芸区は平坦地 志向の高まりにより、傾斜地との二極化が進 行している。 ＪＲ駅に近接する平坦な住宅地域であること から相応の需要が見られるものの、前面道路 が狭い宅地については需要はやや弱く地価は 静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％