別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -23 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 4,220,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区三入３丁目２９７番１２ ｢三入３－７－２８－４｣ ②地積 　(㎡) 104   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北4m私道 水道、下水 可部 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ私 道 交通 施設 可部駅北東方 3.9km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域である。農地も多く、住宅素地の供給余力はあるものの、 外延的な発展要因も乏しく、地価水準は弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三入地区を中心とした平坦地の住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、可部地区等へ通勤する一 次取得者層である。可部地区の中心部との位置関係は劣る点は否めないが、圏域内では平坦地と丘陵地との二極化が見 られ、平坦地に存する宅地の潜在需要も一部認められる。なお、取引事例等の各種プライスデータによれば、取引の中 心価格帯は、土地は１５０㎡前後で６百万円程度、新築の戸建物件で２３百万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は三入地区の住宅地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料され る。収益還元法は対象地域が小規模住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、その画地条件を勘案すれば、経済合理性に見 合った共同住宅の賃貸経営は困難と判断したことから、非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、更に代 表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [207.0] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区は人口が減少傾向、高齢化率は上昇 基調である。取引件数はここ数年安定的に推 移しているが、利便性等に伴う二極化が進ん でいる。 特段の変動要因は認められず、現状を基調と した推移を予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +86.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％