別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -21 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 9,210,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合南５丁目１１２５番 ｢落合南５－１３－１７｣ ②地積 　(㎡) 310   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 北東3.8m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 安芸矢口駅東方 3.0km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部に存する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域である。地域要因に特段の変動は見 受けられず、今後も現状維持にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区外縁部の市街化調整区域内の住宅地域やその周辺住宅地域の圏域である。主たる需要者は、地 縁的選好性を有する個人や兼業農家等であり、他地域からの転入者は希少である。同地域は、丘陵部に存する市街化調 整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する地域である。生活利便性に難があり、公法上の規制が厳しいため、需要は希 少で市場は低迷している。市街化調整区域内の取引が極めて希少な為、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、丘陵部に所在する市街化調整区域内の農家住宅や一般住宅の混在する住宅地域である。周辺に賃貸用建物 は見受けられず、且つ公法上の規制から賃貸用建物の建築は困難であり、収益価格は試算し得なかった。一方で、比準 価格は、類似地域の取引事例を基に比較検討し試算されたもので、市場実態を反映した実証的価格であり規範性は高い 。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -13             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [ 67.0] [100.0] 100 29,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感 もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、 地価の二極化傾向が継続している。 丘陵部に存する市街化調整区域内の住宅地域 である。生活利便性に難があり、公法上の規 制が厳しいことから、需要は希少で、市場は 低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％