別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 広島安佐北 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -20 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　根本　哲哉   TEL.

鑑定評価額 12,700,000 円  １㎡当たりの価格 67,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部東１丁目１２１０番４ ｢可部東１－４－２０｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ートが混在する住宅 地域 南西4m市道 水道、下水 中島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 中島駅北東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域周辺の未利用地や駐車場等において、戸建住宅のミニ開発が散見される。２０２１年７月、都市計画道 路高陽可部線及び上原大橋が供用開始された。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、可部東～可部～亀山地区の平坦地を主体とする住宅地域の圏域。需要者の中心は、広島市内に通勤す る一次取得者である。近隣地域の南方には広島文教大学、根谷川を挟んで安佐市民病院が立地するという特性を有する 。その利便性の効用を背景に周辺ではミニ開発の戸建分譲が行われ、強気の価格設定も見受けられる。取引価格帯につ いては、戸建用地１５０㎡前後で１，０００万円程度、新築建売で２，５００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　周辺にはアパート等共同住宅も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域で、土地価格に見合っ た賃料収入が得られず、経済合理性の観点等から収益還元法は適用しなかった。本件では一手法のみの適用に留まった が、規範性の高い取引事例に裏付けられた精度の高い比準価格を標準とし、市場の動向及び前年価格とのバランス並び に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [123.0] [100.0] 100 68,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価の上昇、供給制約等、景気の先行きは不 透明である。安佐北区内では立地条件によっ て、地価は二極化している。 都市計画道路高陽可部線及び上原大橋が供用 開始されて、各種利便施設へのアクセスが向 上した。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％