別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -18 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 70,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合南２丁目１９６番２ ｢落合南２－４－３２｣ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く建つ既成住宅地域 北東4m市道 水道、ガス、下水 玖村 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 玖村駅南東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後の既存住宅地域である。同地域周辺では小規模な住宅開発も散見されることから、今後も住宅地域 としての成熟度を深めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高陽地区中央部に位置する幹線背後の住宅地域及びその周辺地域の圏域。主たる需要者は、戸建住宅取 得を目的とする給与所得者等が大半である。同地域は、店舗や学校等への接近性に恵まれた利便性の高い住宅地域であ り、周辺では住宅ミニ開発も散見され、需要は比較的強く、地価は微上昇で推移している。規模にもよるが土地で１， ４００万円程度、新築戸建で３，０００万円程度が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、公法上「一低専」に指定された戸建住宅主体の既成住宅地域で、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は試 算し得なかった。比準価格は、類似地域の代替競争関係にある取引事例を基に比較検討を行い試算された現下の市場性 を反映した客観的価格であり規範性は高い。同地域は居住環境を選好する自用目的の取引が支配的な地域的特性を有す る。よって、本案件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.3] [100.0] 100 69,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感 もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、 地価の二極化傾向が継続している。 接近条件に恵まれた利便性の高い住宅地域で ある。周辺では住宅ミニ開発が散見され、需 要は比較的強く、地価は微上昇で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％