別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -17 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　洋司   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 71,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区落合南４丁目１５２８番５ ｢落合南４－３１－５｣ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 玖村 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 玖村駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後の南方に位置する既存住宅団地である。団地内居住者の高齢化に伴う建替えや中古物件取引の活発 化、及び細分化された分譲地への需要が強い面があり、今後も同傾向が継続していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高陽地区の住宅団地及びその周辺地域の圏域。主たる需要者は、戸建住宅取得を目的とする給与所得者 層及び地縁的選好性を有する者である。同団地は、造成後相当期間経過しており、団地内居住者の高齢化に伴う建替え や中古物件取引が活発である。また、細分化された分譲地への需要が強い面があり、地価は微上昇で推移している。土 地で１，３００万円前後、新築戸建で２，７００万円前後が需要の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域の取引事例を採用し適切に試算されたもので、現下の市場性を反映した実証的価格であり規範性 は高い。一方で、公法上「一低専」に指定された戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地で、賃貸市場が未成熟なため収益価格は 試算し得なかった。同地域の市場特性は、自己所有目的による取引が支配的である。よって、本案件では、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [114.9] [104.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感 もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、 地価の二極化傾向が継続している。 高齢化に伴う建替えや中古物件取引が活発で ある。また、細分化された分譲地への需要が 強い面があり、地価は微上昇で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％