別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 53,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区可部６丁目１７４８番３外 ｢可部６－１９－１２｣ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心にア パート等も混在する 住宅地域 南4m市道 水道、下水 河戸帆待川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 河戸帆待川駅北方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域である。平坦地縁辺の丘陵地にあり、需要波及効 果が一部認められるほか、特段の変動要因はなく、当面は現状を基調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は可部・亀山地区を中心とした丘陵性の住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、可部中心部又は広 島市内中心部へ通勤する一次取得者層である。圏域内では平坦地と丘陵地との二極化傾向が顕著であり、第一義的には 丘陵地の宅地需要は弱いが、平坦地縁辺では需要波及効果も一部認められる。なお、取引事例等の各種プライスデータ によれば、取引の中心価格帯は土地で８～１２百万円程度、新築戸建で２５百万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は可部地区内の住宅地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと思料さ れる。収益還元法はアパート等が散見される程度の賃貸需要が乏しいエリアであり、賃貸市場が未成熟であると判断さ れることから、資料収集の限界を考慮し、実現性の観点から非適用とした。よって、本件では、比準価格を中心に、更 に代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -9              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,400 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [157.4] [100.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区は人口が減少傾向、高齢化率は上昇 基調である。取引件数はここ数年安定的に推 移しているが、利便性等に伴う二極化が進ん でいる。 特段の変動要因は認められず、現状を基調に 熟成していくものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％