別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -13 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 6,870,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区大林町字代田２４６４番 ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が見られ る農地の多い住宅地 域 南東2.5m市道 水道 可部 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、２．５ ｍ市道 交通 施設 可部駅北東方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅等が見られる農地の多い調整区域内の住宅地域である。近年周辺では宅地開発も見られず、 現状を基調に静態的に維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐北区郊外に形成された住宅地域を中心に構成されているものと把握される。需要者の中心は当該地域 に地縁的繋がりを有する個人などであり、圏域外からの転入者は殆ど見当たらない。近年周辺では宅地開発が殆ど見受 けられず、外延的な宅地開発誘因も弱いものと認められることから、現状を基調に静態的に推移するものと予測する。 なお、需要の中心となる価格帯は取引毎に個別性が強く一様でないことから、把握し難いものと思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地域は農地の中に一般住宅等が見られる住宅地域であり、自用目的の取引が中心となるものである。かかるなか、 比準価格は調整区域の取引実態を反映する実証的な価格として、十分信頼し得るものと思料される。収益還元法は賃貸 市場が未成熟であり、賃貸関連の資料収集の限界があるため、実現性の観点より非適用とした。よって本件では、比準 価格を標準として、更に周辺の住宅地の価格動向等にも留意することにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区は人口が減少傾向、高齢化率は上昇 基調である。取引件数はここ数年安定的に推 移しているが、利便性等に伴う二極化が進ん でいる。 周辺部において宅地開発は近年殆ど見受けら れず、現状を基調に静態的に推移するものと 予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％