別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -12 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　河井　猛   TEL.

鑑定評価額 3,200,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区三入７丁目１３６４番４８ ｢三入７－６－７｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南4m市道 水道、下水 可部 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 可部駅北東方 4.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域である。地区中心からも遠いなど、各種利便性が劣ること から、不動産取引も引き続き停滞しており、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三入地区を中心とした丘陵性の住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、可部中心部等へ通勤する 一次取得者層が中心である。同団地は分譲から年数が経過した既存団地であり、高齢化も進んでいることに加え、需要 者の平坦地指向もあり、引き続き需要は低調に推移している。なお、取引事例等の各種プライスデータによれば、取引 の中心価格帯は土地１５０㎡前後で３～４百万円程度、新築の戸建物件で２０百万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は安佐可台団地及び周辺団地における取引市場の実態を反映する実証的な価格であり、十分信頼し得るものと 思料される。収益還元法は当該地域が自用の戸建住宅を主とする住宅団地内に位置し、賃貸市場が未成熟であることに より、当該賃貸関連の資料収集の限界があるため、実現性の観点より非適用とした。よって、本件では、比準価格を中 心に、更に代表標準地との地域的な価格バランス等を総合的に考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [126.7] [100.0] 100 21,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐北区は人口が減少傾向、高齢化率は上昇 基調である。取引件数はここ数年安定的に推 移しているが、利便性等に伴う二極化が進ん でいる。 特段の変動要因は認められず、現状を基調に 静態的に推移するものと予測する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％