別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 広島安佐北 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -10 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　田原　俊一郎   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区亀山南４丁目２０３番 ｢亀山南４－７－１８｣ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 あき亀山 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 あき亀山駅 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置する造成時点が古い大規模住宅団地に存する。団地内での高齢化が進行しているものの、建替えによ る区画の細分化の動きがある。安佐市民病院移転に伴う地域の活性化が期待されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は亀山地区の丘陵地を中心とする住宅地域一円をその範囲とする。典型的需要者は、自己居住用として取得 することを目的とする広島市中心部及び周辺地域に通勤する一次取得者と考えられる。団地内の高齢化が進んでいるも のの、築古の建物の建て替えにより、細分化された画地の取引が見受けられる。総額が抑えられるため、高値の取引も みられる。需要の中心となる価格帯は、土地で１，０００万円前後、新築戸建物件で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、造成時点の古い棚段状に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。居住の快適性を指向する地域性より、投資 を目的とした取引はなく、賃貸市場は未成熟のため、収益還元法は適用できなかった。比準価格は亀山地区を中心とす る取引事例から比準して求められた実証的な試算価格である。調整においては、市場の実勢を反映した比準価格を標準 とし、市場の動向及び前年価格とのバランス並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -6              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,300 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [103.0] 100 [ 65.8] [103.0] 100 42,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 平地部の住宅地は引き合いの程度が高い。一 方で郊外の住宅団地は一部を除き需要が低位 にあり、二極化が進んでいる。 造成時点が古い丘陵地の熟成した住宅団地の ため、高齢化が進んできているものの、建物 の建て替えの動きがみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％