別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 3,290,000 円  １㎡当たりの価格 28,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区亀山８丁目３９９４番７外 ｢亀山８－１５－２９｣ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南西4m市道 水道、下水 あき亀山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 あき亀山駅北西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 主要幹線背後に位置する丘陵部の既存住宅地域で、区内中心部への接近性や街路条件にやや難があり、高齢化傾 向も相まって、今後はやや衰退傾向にて推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、亀山地区や可部地区の住宅地域及びその周辺の圏域。典型的な需要者は、同地域に地縁性を有し、安佐 北区内に通勤する個人等が主で、他地域からの転入者は稀である。同地域は区内中心部への接近性や街路条件にやや難 があり、居住者の高齢化傾向も加わり、売り希望が多く、当該地域の不動産市場は低調に推移している。需要の中心と なる価格帯は、画地規模にもよるが、土地で３００万円～４００万円程度、新築戸建で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、亀山地区を中心とした対象不動産と代替競争関係にある取引事例により試算されたもので、現下の市場性 を反映した実証的な価格で規範性は高い。一方で、公法上「一低専」に指定されている戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で あり、周辺にアパート等の賃貸物件は見受けられず、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用し得なかった。 よって、比準価格を重視し、周辺標準地との均衡等をも考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高 いエリアの不動産市況は堅調に推移している 。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾 向が続いている。 幹線背後の既存住宅地域で、区内中心部への 接近性や街路条件にやや難がある。高齢化傾 向にあるため需要は弱含みで、市場は低調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％