別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -5 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 66,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区深川５丁目１９１０番１ ｢深川５－４４－４｣ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,168) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小中規模一般住宅を 主に農地も残存する 住宅地域 東4.2m市道、南側道 水道、ガス、下水 中深川 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   140 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 中深川駅西方 750m 法令 規制 １住居 (60,168) ⑤地域要因の将 　来予測 幹線県道・高陽中央通り背後の生活利便な住宅地域であり、周辺ではミニ開発も進行している。係る新規分譲地 に対する需要も高く、地価水準はやや強含み傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、深川地区を中心とした安佐北区南部における住宅地域一円。需要者は、広島市内に通勤する一次取得者 が大半を占める。圏域内には複数の大規模住宅団地が存し競合関係が生じているが、地勢や利便施設接近性等の点で優 位性も認め得る。周囲で見受けられるミニ開発も堅調に分譲が進み、住宅需要は回復傾向を鮮明としている。物件規模 等を反映して個別の価格水準には幅が見られるが、新築の戸建住宅で２，５００万円程度が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、県道背後に小中規模一般住宅を中心に農地も残存する地域であり、投資用の賃貸物件は見受けられないた め、収益価格は試算し得なかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域等における実際の取引事例から試算した もので市場性を表す実証的な価格である。また、当該地域の動向としては自用自的での取引が大半である。以上より、 代表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [120.1] [101.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症などが経済に与える影響には引続き注 視が必要であるが、雇用・所得環境は緩やか に改善しており、個人消費にも持直しの動き が見られている。 複合商業施設に近接した生活利便性に優る住 宅地域であり、需要は回復基調を示し、地価 もやや強含み傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％