別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -4 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　片山　祐輔   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区口田南９丁目４８番４ ｢口田南９－５－２７｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 安芸矢口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   110 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 安芸矢口駅東方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵部の住宅団地として熟成しており、地域的特性は現状にて推移していくと予測される。居住者の高齢化が進 行しているものの、細分化後の土地需要は堅調に推移しており、地価水準は安定傾向にあると判断される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区内の高陽地区における住宅地域の圏域。需要者は、広島市内に通勤する一次取得者が大半を占 める。地区内の丘陵部における古くからの住宅団地の多くでは、不動産業者による中古住宅を取壊し細分化した上での 新規再販が増加しており、当該小規模画地に係る需給バランスは均衡化している。また、中心価格帯としては、細分化 後の土地で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建物件で２，５００～２，８００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一の住宅団地等における実際の事例から試算したもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、収 益価格については、近隣地域が高台に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に位置し投資採算性を目的とする賃貸物件は見ら れないため、試算し得なかった。また、当該地域の取引動向は自用目的での売買が大半であることから、本件では、代 表標準地価格との均衡性にも留意の上、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [100.1] [101.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症などが経済に与える影響には引続き注 視が必要であるが、雇用・所得環境は緩やか に改善しており、個人消費にも持直しの動き が見られている。 細分化後の分譲地及び中古住宅ともに需給バ ランスは安定的に推移しており、地価は引続 き微増傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％