鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島安佐北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐北２３Ｋ５９ -335907	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	安佐北２３Ｋ５９ -335906	広島市安佐北区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m私道、中間画地		１中専 (60,200)
c	安佐北２２Ｔ５９ -425901	広島市安佐北区		更地	（　）	不整形	西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	安佐北２３Ｋ５９ -335910	広島市安佐北区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e	安佐北２３Ｋ５９ -335913	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,786	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	73,194	100 [ 80.3]	91,151	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	91,200
b	(　 ) 117,222	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 150.8]	78,433	100 [ 85.6]	91,627		91,600
c	(　 ) 44,828	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 56.6]	80,231	100 [ 88.1]	91,068		91,100
d	(　 ) 91,317	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	93,926	100 [ 101.8]	92,265		92,300
e	(　 ) 79,821	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	79,347	100 [ 88.3]	89,861		89,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +45.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -43.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,200 円／㎡]

広島安佐北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり原価法の適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,146,953	643,640	2,503,313	1,998,000	505,313	（　0.9737） 492,023	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,250,479 円　　　　（　 50,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	14.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積５０㎡と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,297	129,700	3.0	389,100
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		259,400		778,200
								0

⑨年額支払賃料	259,400 円　×　12ヶ月　＝　 3,112,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,112,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 165,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,139,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	778,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,393 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,146,953 円　　　　（　 15,351 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355909	1,202 ( 1,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,300 円/㎡　月額支払賃料（　 1,297 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355911	1,190 ( 1,187)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,266
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	30,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	165,240 円	3,304,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,640 円　（　　　　　　 3,140 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,998,000 円（　　　　　 9,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,146,953 円
②総費用	643,640 円
③純収益　①－②	2,503,313 円
④建物等に帰属する純収益	1,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	505,313 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	492,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,400 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,250,479 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
広島安佐北 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島安佐北 -3

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　洋司

TEL.

鑑定評価額

18,700,000 円

１㎡当たりの価格

91,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市安佐北区落合２丁目１７番３｢落合２－１７－５｣				②地積　(㎡)	205 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	玖村 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 80 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、６ｍ
市道

交通

施設

玖村駅南東方

200m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域はＪＲ玖村駅周辺に位置し利便性に優位性を有する既存住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後
も現状維持にて推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 91,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高陽地区の平坦部住宅地域及びその周辺の住宅地域の圏域。典型的な需要者は、戸建住宅取得を目的と
する一次取得者が中心であり、他地域からの転入者も散見される。同地域は、ＪＲ玖村駅周辺に存し、利便性に優位性
を有する。これらを反映し、周辺では住宅ミニ開発も散見され、需要は比較的強く、地価は微上昇で推移している。需
要の中心となる価格帯は標準地と同規模の土地で１，９００万円前後、新築戸建で３，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同地域周辺では、アパート等の賃貸用不動産も見受けられるが、良好な居住環境下にあることから利便性や快適性を選
好する自己使用目的による取引が支配的な地域的特性を有する。比準価格は、類似性の高い自己使用目的による取引事
例により試算されたもので当該地域の市場性を反映した実証的価格である。よって、本案件では、収益価格を参考に留
め、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島安佐北 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 78,900 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[ 87.9]

[100.0]
100

90,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安や物価の上昇等、景気の先行き不透明感
もあるが、安佐北区内では利便性等の面で、
地価の二極化傾向が継続している。

ＪＲ玖村駅周辺の利便性に優位性を有する住
宅地域である。周辺では住宅ミニ開発も散見
され、需要は比較的強く、地価は微上昇で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島安佐北 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	安佐北２３Ｋ５９ -335907	広島市安佐北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	安佐北２２Ｔ５９ -425911	広島市安佐北区		建付地	（　）	袋地等	北6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	安佐北２３Ｋ５９ -335908	広島市安佐北区		建付地	（　）	不整形	南6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	安佐北２２Ｋ５９ -325921	広島市安佐北区		更地	（　）	袋地等	北東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,786	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	73,194	100 [ 81.2]	90,140	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	90,100
b	(　 ) 61,830	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	82,687	100 [ 89.2]	92,698		92,700
c	(　 ) 96,251	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.1]	102,490	100 [ 110.7]	92,584		92,600
d	(　 ) 77,208	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	81,678	100 [ 92.0]	88,780		88,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +19.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 91,100 円／㎡]

広島安佐北 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地域内の宅地で再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,140,096	643,380	2,496,716	1,998,000	498,716	（　0.9737） 485,600	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	10,116,667 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島安佐北 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	205 ㎡	14.0 m x 15.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫのファミリータイプ、各５０㎡程度を４戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	100.00	100.0	100.00	1,294	129,400	3.0	388,200
							0.0	0
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		258,800		776,400
								0

⑨年額支払賃料	258,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,105,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,105,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 164,880 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,132,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	776,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,376 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,140,096 円　　　　（　 15,318 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355909	1,202 ( 1,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,297 円/㎡　月額支払賃料（　 1,294 円/㎡）　基準階 1 F B
b	安佐北（賃）Ｋ５９　　　　-355910	1,167 ( 1,164)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,297
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島安佐北 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	120,000 円	30,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	164,880 円	3,297,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,380 円　（　　　　　　 3,138 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,998,000 円（　　　　　 9,746 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,140,096 円
②総費用	643,380 円
③純収益　①－②	2,496,716 円
④建物等に帰属する純収益	1,998,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	498,716 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	485,600 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,116,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）