別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 広島安佐北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐北 -1 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐北区亀崎１丁目２００番４ ｢亀崎１－８－７｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 下深川 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 下深川駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、幹線背後の丘陵地に造成された高台の住宅団地であり、商業施設にも近く住環境にも恵まれている 。近年は区画を細分化してのミニ開発も増えてきており、今後もこの傾向で続いていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐北区高陽地区に存する住宅団地を中心とする住宅地域一円と判定した。需要者は広島都心部に勤務 地を有する一次取得者層が大半である。地区内に存する住宅団地では居住者の高齢化や建物の老朽化等が見られる一方 で住宅地に対する潜在需要は認められる。このため、丘陵部の住宅団地の傾向として画地を細分化したミニ開発等が徐 々に増えてきている。取引水準は土地で１，５００万円前後、新築戸建で３，５００万円前後が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来からの区画整然とした住宅地域で取引の殆どは戸建住宅取得を目的としたもので、投資採算性を目的とした収益物 件は殆ど見られない。また本件は容積率等から収益物件としての活用は困難と判断し、収益還元法は非適用とした。一 方、比準価格は実際の売買実例に基づき試算された実証的且つ客観的な価格である。本件では、市場の実勢を反映した 比準価格を標準に、代表標準地との均衡及び近時の需給動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐北 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [101.9] [104.0] 100 80,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高 いエリアの不動産市況は堅調に推移している 。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾 向が続いている。 交通アクセスや各種生活利便施設への接近性 も概ね良好である。ミニ開発が増える一方で 、団地内の高齢化も進み、地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％