別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 9-3 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 283,000,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴南２丁目８００５番１９ ｢伴南２－５－３４｣ ②地積 　(㎡) 3,881   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1 倉庫 Ｓ2 中規模流通業務倉庫 、工場等が建ち並ぶ 工業団地 北12m市道 水道、ガス、下水 大塚 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模物流製造工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  66.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 大塚駅北西方 4.1km 法令 規制 工業 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 高速ＩＣに近く、都心へのアクセスにも優れる立地にあり、団地内にあった空地も大型物流施設の建設で消化さ れている。今後も物流機能を主体とした工業地域として現状程度で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模物流製造工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島都市圏の郊外に所在する工業地域と判定した。主たる需要者は物流施設や製造拠点用地の取得を目的 とする事業法人が想定される。近隣地域が属する西風新都産業団地や周辺の工業団地は分譲が完了しており、新規供給 も殆ど無いため工業地は品薄状態にある。西風新都産業団地は大型住宅団地に隣接して労働力確保が容易であり、都心 や高速ＩＣへの接近性も良いことから根強い需要が見られる。中心価格帯は規模が均一でなく把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では自用の工場や倉庫を建設する目的の需要が中心であり、比較可能な賃貸事例の入手が困難であった為、収 益価格は求めることが出来なかった。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求めたもので あり、市場実態を反映した実証的な価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断して採用し、昨 年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響は受けるものの企業の生産活 動は上向いており、ｅコマースで好調な物流 系の需要とともに立地の良い工業地に対する 需要は底堅い。 都心やＩＣへのアクセスの良い西風新都地区 の工業団地であり、物流施設を中心とした企 業進出も落ち着き、工業団地としての熟成が 進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％  ％