別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中森　一吉   TEL.

鑑定評価額 151,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区長束６丁目１５０９番５外 ｢長束６－１０－３｣ ②地積 　(㎡) 993   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:5 工場 中小工場、マンショ ン等の混在する地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 安芸長束 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺住宅地への移行性を内在 する工業地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 安芸長束駅北西方 850m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は用途利用の多様性を有する公法上：準工業地域に指定されており、徐々に住宅地域等の混在的な利用へ と変容しつつ、土地価格は周辺住宅地価格との牽連性を強めている。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    152,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ沿線、安佐南区の平地部に位置する中小工場、各種事業所、一般住宅等が混在する地域で、主な需 要者は、地場の中小法人または開発目的の不動産業者等である。地区内は交通・接近等の利便性を有する立地性から、 現況の工場等の利用から一部では介護施設用地やミニ開発への転用が見られる。さらに、８番街区内にスーパーがオー プンしている。不動産需要は用途や規模によりマチマチで、市場での中心となる価格帯は判定しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は祇園３丁目～祇園７丁目地区の取引事例を中心に比準した結果で、近時の不動産市場の実態を表象する価格 として規範的である。一方、収益価格は自用目的が大半を占める地域の実状から求めることができなかったものである 。したがって、比準価格を中心に、周辺住宅地の公示価格とのバランスや近時の経済動向等を総合的に勘案のうえ、比 準価格を以て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    150,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は円安による資源高や内外のコロナ 感染拡大の影響等から経済の不確実性が高く なっており、当分の間厳しい状況が続くもの と予測する。 農地を転用して急速に宅地化したため奥行長 大地が多く、街区や街路の整然性に欠ける所 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％