別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 37,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴中央７丁目１５８０番７ ｢伴中央７－１６－１４｣ ②地積 　(㎡) 902   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 2:1 工場 中大規模の工場が立 地する傾斜地の工業 地域 北西8.3m市道 水道、下水 伴中央 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中小規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 伴中央駅南西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 内陸部の傾斜地に形成された小規模な工業地域であり、住宅団地や既成の住宅地域に隣接することから工場用地 としての拡大余地は乏しく、将来的にも概ね現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中小規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市郊外の内陸部に所在する工業地域と判定した。需要者は中小規模の工場用地等を取得する目的の事 業法人が想定される。同一需給圏における工業団地の分譲は完了し、工業地の新規供給も乏しいことから需要は底堅く 推移している。近隣地域は近接する西風新都産業団地等の工業団地と比較して街路や地勢、操業環境の面で劣るため、 相対的な市場競争力は低位にある。取引の中心価格帯は規模や業種によって異なるため、把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では工場や倉庫等に関する賃貸市場が未成熟である為、収益価格は求めることが出来なかった。比準価格 は多数の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求められており、市場実態を反映した説得力の高い価格が得 られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断し、昨年の公示価格とその後の価格形成要因の変動にも留意 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響は受けるものの企業の生産活 動は上向いており、ｅコマースで好調な物流 系の需要とともに立地の良い工業地に対する 需要は底堅い。 傾斜地に形成された小規模な工業地域であり 、特段の変動要因は見られないが、工業地の 供給自体が乏しいため需要は安定的に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％