別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -28 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中森　一吉   TEL.

鑑定評価額 8,860,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区山本８丁目１５１１番９ ｢山本８－３０－１４｣ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 も見られる傾斜地の 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 下祇園 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 アップダウンの大きい傾斜地 状の住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 下祇園駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 街路条件及び地勢に劣る旧くからの傾斜部の住宅地域で、一時は建売分譲住宅が散見されたが、市場性の観点か ら今後は静態的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区南東部に位置する傾斜地状の住宅地域一円と思料される。主たる需要者は地域に地縁的選好性を 有する圏域内居住者及び３０～４０代のファミリー層を中心とする一次取得者等が想定される。近隣地域は、地勢及び 街路条件に劣る傾斜部の住宅地域で、相対的に需要が弱く、地価は静態的に推移している。取引の中心となる価格帯は 、土地で９００万円前後、新築戸建で２，５００～３，０００万円と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は山本５丁目～長束西４丁目地内の類似地域における取引事例に基づいて試算されており、市場の実態を表象 する実証的な価格である。さらに当該地域は、自己利用を目的とした不動産取引が大半で、賃貸市場は未形成であるた め、収益価格を割愛したものである。したがって、本件では比準価格を標準として、代表標準地〔広島安佐南－１０〕 との検討及び周辺の住宅地域との価格バランス等に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [134.3] [100.0] 100 57,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は円安による資源高や内外のコロナ 感染拡大の影響等から経済の不確実性が高く なっており、当分の間厳しい状況が続くもの と予測する。 街路の整然性に劣る住宅地域のため、不動産 需要は現状維持で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％