別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -26 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉田　裕   TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区相田７丁目２６番１３３ ｢相田７－３０－１０｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 上安 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   250 ｍ、南   320 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 上安駅南方 1.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 安佐南区郊外の北向き傾斜の丘陵地に昭和４８年完成の住宅団地「東亜ハイツ」に位置する。住宅地として熟成 しており地域に大きな変化はなく、概ね現状と同様の用途で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏はアストラムライン沿線の丘陵地に存する住宅団地が中心である。主な需要者は居住目的の個人または地 縁のある者である。団地の造成時期は古く北向き傾斜地にあり団地内の利便性は劣るものの、住宅を取得する動きは弱 いが、一定の需要が確認される。取引の中心となる価格帯は土地が７００～１０００万円程度、新築戸建で２５００～ ３０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は同一住宅団地内の事例を中心に比準した結果であり、実需中心の取引市場を反映した価格として実証性が 認められる。一方、対象標準地は郊外住宅団地内にあり、自己使用の戸建住宅地であることから賃貸市場が成立してい ないため、収益価格は実現性の観点から適用が困難であった。よって、比準価格を中心に、代表標準地との地域的価格 バランス、前年価格等を総合的に勘案の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [200.0] [104.0] 100 40,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済動向は金融緩和や経済対策が下支えとな り、緩やかに持ち直しているが、新型コロナ や供給制約、物価高の影響に注視が必要であ る。 郊外の住宅団地に位置し、造成時期は古く利 便性や地勢に劣るため、需要は弱い。一定の 取引は確認されるが、地価は横ばいからやや 弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +98.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％