別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -25 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仲野　亮太   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区高取南１丁目６８４番８ ｢高取南１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南4.7m市道 水道、下水 高取 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 高取駅南方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 安川沿いの平地部に位置し、幅員がやや狭く、区画がやや雑然とした既成の住宅地域である。地域内に格別の変 動要因はなく、当面は安定した住宅地域として、地価も安定的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として安川沿いの平地部を中心にアストラムラインの利用も可能な丘陵地を含む住宅地域一円である。 主たる需要者は広島市内に通勤し、地縁的選好性を有する個人が中心である。アストラムラインによる交通利便性の向 上、周辺の商業施設の立地による生活利便性を踏まえると、安定的な住環境が維持されている。需要の中心となる価格 帯はまちまちであるが、新築戸建住宅で３，０００万円程度と思量する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅を中心とした既成の住宅地域である。比準価格は、対象標準地の市場における流通性の観点から、対 象標準地と類似性の高い取引事例を基礎としており、実証的な価格である。一方、対象標準地は既成の住宅地域にあり 、戸建住宅地としての利用が中心であることから賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用できなかった。本件では 、市場実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -27             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 87,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的には新型コロナの感染抑制と経済活動 の両立の進展によって景気は穏やかに持ち直 しつつある。安佐南区でも同様に景気は持ち 直し傾向にある。 アストラムライン駅や大型ＳＣに近く位置し 、利便性の良い安川沿いの平坦部に存する。 周辺では農地等がミニ開発の建売住宅地へ転 換が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％