別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴東１丁目４９７９番１５ ｢伴東１－３９－１２｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整然とした高台の住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 伴 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    90 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 伴駅北東方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅団地で地域要因に特段の変化は見られないが、閑静な住環境で安定的な需要が見られることから、 将来的にも建替えや世代交代によって概ね現状程度で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はアストラムラインの長楽寺駅と伴駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。需要者は広島市内に通勤する自 用の住宅取得目的の個人が中心である。近隣地域は高台に造成された南向き傾斜の住宅団地であり、区画整然とした良 好な住環境が形成され、利便施設への接近性も概ね標準的であることから需要は安定的に推移している。中心価格帯は 土地で１，０００～１，３００万円程度、新築戸建住宅で２，５００～３，０００万円前半と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用地として居住の快適性・利便性を重視する自用目的の取引が中心であり、アパート等の賃貸物件は少なく、 賃貸市場は未成熟であることから収益価格は求めることができなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を中心に試 算しており、市場実態を反映した説得力の高い価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断して 採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -10             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [150.4] [104.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は市内最多の人口・世帯数を有し、立地 による濃淡はあるものの低金利を背景に住宅 需要は概ね堅調である。新型コロナの影響は 殆ど見られない。 熟成した住宅団地で特段の価格形成要因の変 動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％