別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -15 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区上安７丁目６２３番１０外 ｢上安７－７－２９｣ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が散在す る緩傾斜地の既成住 宅地域 南西4.5m市道 水道、下水 上安 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 上安駅北方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に農地も見られる緩傾斜地の既成住宅地域であり、将来的には農地の宅地利用が緩やかに進み、戸 建住宅を中心とする住宅地域として熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はアストラムラインの上安駅及び高取駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。需要者は広島市内に通勤する サラリーマン等の一次取得者が中心であり、地縁を有する層も多い。近隣地域は旧来からの既成住宅地域で交通利便性 も劣ることから、同一需給圏における市場競争力はやや低位にあり、分譲住宅も総額を抑えた供給が目立つ。中心価格 帯は土地で総額１２００～１５００万円、新築の戸建住宅で総額３０００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用地として居住の快適性を重視する地域であり、自用目的の取引が大半である。周辺にアパート等の賃貸物件 は少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を試算することができなかった。比準価格は、同一需給圏内に存す る規範性の高い取引事例に基づき試算されており、市場実態を反映した実証的な価格が得られた。よって、本件では比 準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -27             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [150.2] [ 98.0] 100 52,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は市内最多の人口・世帯数を有し、立地 による濃淡はあるものの低金利を背景に住宅 需要は概ね堅調である。新型コロナの影響は 殆ど見られない。 交通利便性に劣る緩傾斜地の既成住宅地域で あり、建築費上昇の影響で総額を抑えた小規 模画地の新築分譲も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％