別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -14 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　三宅　功   TEL.

鑑定評価額 8,740,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区伴東４丁目６６１１番 ｢伴東４－３９－３１｣ ②地積 　(㎡) 340   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 東4.6m市道 水道、下水 大原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北、４． ６ｍ市道 交通 施設 大原駅北方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、地区中心から遠方の山裾に位置する市街化調整区域内の農家集落地域である。市街化の抑制される地 域であり、地域要因に変化はなく、今後も静態的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区及び隣接する市区の農家集落地域を中心とした住宅地域と思料される。需要者は、圏域内に強 い地縁性を有する個人であり、圏域外からの転入は殆ど見られない。当地域は、市街地からやや遠方に位置する調整区 域内の農家集落地域で、不動産取引は極めて静態的であり、一定の価格水準を形成するに至っていない為、取引の中心 となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は調整区域内の農家集落地域であり、賃貸市場は未成立と判断し、収益還元法は非適用とした。比準価格は、 隣接市区を含む代替競争関係が認められる市街化調整区域等の取引事例に基づき試算されており、市場での価格形成メ カニズムを表象するものとして、客観的・実証的な価格である。よって本件では、比準価格を採用し、周辺の調整区域 内の広域的な価格バランス等にも留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 安佐南区人口は５年推移で横這い、生産年齢 人口は微増している。土地取引は微減である が住宅ローン低金利等により住宅着工戸数は 増加傾向で推移。 中心市街地から遠方に位置する市街化調整区 域内の農家集落地域であるが、極めて静態的 であり、地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％