別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -10 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　仁王頭　毅   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 77,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区毘沙門台３丁目５０２６番５ ｢毘沙門台３－２６－２６｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 毘沙門台 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代初めから分譲開 始された丘陵地の大規模住宅 団地内の北部 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 毘沙門台駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、造成当初の建物の建替も見受けられる。中古物件の値頃感もあり、画地の分割も見ら れる。地域に影響を及ぼす格別な変動要因はなく、しばらくは、現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は安佐南区を中心とした広島市郊外の住宅団地が圏域である。需要者は広島市中心部へ通勤する一般所得者 層が中心である。広島市郊外の住宅団地は、その規模、傾斜度合い、インフラ整備等の状況により、住環境による地域 格差が大きいが、本件団地は南傾斜の環境とバス便等利便施設が整備されていることから人気は堅調である。更地価格 は坪当たり２５万円程度が相場であるが、建物込みの中古物件の総額は２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、収益性を重視した手法であるが、快適性を重視した市場参加者の観点から規範性がなく、収益還元法の適 用は行わなかった。一方で、標準地の存する住宅団地内の取引事例から求めた比準価格は、市場性を反映した実証性の 高い価格である。したがって、本件では比準価格を採用し、前年価格の推移、周辺住宅団地の価格動向等を考慮の上、 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　安佐南 -14                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数とも微増傾向の区においては、 全体的に地価は上昇基調であるが、特に生活 利便性、収益期待性の優劣で不動産需要は左 右されている。 取引は中古物件が主体。新築での取引では画 地の細分化も見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％ +0.3 ％