別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島安佐南 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島安佐南 -8 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　吉村　明   TEL.

鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市安佐南区東原２丁目６６番１ ｢東原２－１３－１４｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.3m市道 水道、ガス、下水 西原 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 市道 交通 施設 西原駅東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 アストラムライン沿線の平坦部の住宅地域であり、平坦部の住宅地需要の高まりを背景に農地等の宅地化が漸次 進展している。今後も堅調な需給動向が続き、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安佐南区内のＪＲ可部線及びアストラムライン沿線の平坦部の住宅地域。主たる需要者は広島市及びそ の周辺に勤務地を有する１次取得者層が中心である。アストラムライン駅徒歩圏内にある交通・生活利便性の比較的良 好な平坦部の住宅地域であり、需要者の利便性重視傾向の高まりから需要は堅調であり、地価はやや強含みの状況にあ る。需要の中心は、土地は１８０㎡程度で２，８００万円程度、新築の戸建物件で４，７００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は標準地周辺の平坦部に所在する取引事例から試算したもので、市場性を反映した実証的な試算価格である。 収益価格は、周辺にアパート等も見受けられるが、地権者による資産の有効活用目的が多く土地価格に見合う賃料水準 が形成されていないため収益価格は低位に試算された。以上より、住環境を重視する住宅地域であるので、比準価格を 重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討、前年価格等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島安佐南 -32             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    146,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.0] [100.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による行動制限は緩和されつつあり 、継続中の金融緩和、都心回帰傾向により、 利便性の高い平地の需要は引き続き旺盛であ る。 西原駅徒歩圏内の利便性の良好な住宅地に対 する旺盛な需要を背景に周辺ではミニ開発に よる宅地供給が継続しており地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％