別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.

鑑定評価額 222,000,000 円  １㎡当たりの価格 112,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区草津港２丁目１７番６３ ｢草津港２－６－２１｣ ②地積 　(㎡) 1,980   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 流通業務地区 1:1.5 倉庫 Ｓ2 中規模の運送関連事 業所が集積する工業 地域 北東12m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 広島市西部流通業務団地内に 位置する。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 新井口駅南方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 流通業務地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、広島南道路の整備等より交通利便性も良好であり、流通業務団地として熟成している。流通業務用 地への堅調な需要は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    112,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市都心部への接近性に優れた臨海部およびその周辺の工業地域一円である。需要者の中心は物流業 者等の法人である。コロナ禍の影響より不動産市場全体としては静態的となっているが、その影響下においても物流業 種における工場適地への需要は堅調である。取引される規模や用途はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出 せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は物流業務用の倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、自用目的の取引が主であり、賃貸市場は熟成しておらず、 倉庫等の用に供されている賃貸事例の収集が困難であることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、類似地 域内の取引事例から求めた実証的な価格である。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [121.7] [100.0] 100 112,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても物流関連施設への需要は 堅調。 流通業務の拡大や広島南道路の整備を背景に 、流通業務用地に対する需要は堅調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％