鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２３Ｋ８８ -338839	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南東12m、角地		準工 (70,200)
b	西２３Ｋ８８ -338840	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南東12.1m、角地		準工 (70,200)
c	西２３Ｋ８８ -338838	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東7.4m、西15m、三方路		近商 (100,300)
d	西２２Ｋ８５ -328511	広島市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西9.5m、南6m、三方路		１住居 (70,200)
e	西２１Ｔ８５ -418522	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南東12m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 128,562	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,816	100 [ 89.4]	140,734	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	145,000
b	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	177,903	100 [ 90.3]	197,013		203,000
c	(　 ) 236,459	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,163	100 [ 168.6]	138,887		143,000
d	(　 ) 187,166	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	186,446	100 [ 135.0]	138,108		142,000
e	(　 ) 98,618	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	102,957	100 [ 74.3]	138,569		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +53.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +42.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

広島西 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	83,408,043	26,069,280	57,338,763	41,013,000	16,325,763	（　0.9533） 15,563,350	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	361,938,372 円　　　　（　 80,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	4,489 ㎡	83.3 m x 53.5 m	前面道路：市道　 62.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建店舗兼事務所（１階：店舗、２階：店舗兼事務所）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	2,633	3,949,500	12.0	47,394,000
							0.0	0
2～ 2	店舗・事務所	1,500.00	100.0	1,500.00	2,200	3,300,000	10.0	33,000,000
							0.0	0
～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		7,249,500		80,394,000
								0

⑨年額支払賃料	7,249,500 円　×　12ヶ月　＝　 86,994,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	86,994,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,349,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,644,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	80,394,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 763,743 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	83,408,043 円　　　　（　 18,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ８８　　　　-348811	3,631 ( 3,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	2,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,659 円/㎡　月額支払賃料（　 2,633 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西（賃）Ｋ８８　　　　-348812	3,205 ( 3,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [118.0]	100 [120.0]	2,663
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,780,000 円	630,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,439,280 円	86,994,000　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,235,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,355,000 円	630,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	630,000 円	630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	630,000 円	630,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 26,069,280 円　（　　　　　　 5,807 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	630,000,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	41,013,000 円（　　　　　 9,136 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	83,408,043 円
②総費用	26,069,280 円
③純収益　①－②	57,338,763 円
④建物等に帰属する純収益	41,013,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,325,763 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,563,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,467 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 361,938,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島西 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 5-9

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真二

TEL.

鑑定評価額

628,000,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区商工センタ－８丁目６番３７外｢商工センタ－８－２－３５｣				②地積　(㎡)	4,489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	店舗、事務所兼作業所等Ｓ2	店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西62.5m市道、南西側道	水道、ガス、下水	新井口 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 230 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 80.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 4,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６２．５ｍ市道

交通

施設

新井口駅南西方

1.9km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、広島南道路に接面する路線商業地域。自動車交通量が多く、沿道には近年継続して新規出店が認め
られるなど、沿道型路線商業地として発展傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市西部の幹線道路沿いに存する路線商業地域、または商工センター地区及び周辺一帯の商住工混在地
域。需要者の中心は沿道サービス関連の事業者等である。新八幡川橋及び以西の五日市地区における臨港道路の４車線
化が完了し、集客力に着目した大型店舗の出店が認められるなど路線商業地として需要は堅調である。取引される規模
や用途はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は沿道型店舗、事業所等が多く見受けられる幹線道路沿いの商業地域である。不動産の需要の実態は自用目的
取引が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け
、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 237,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[179.6]

[103.0]
100

140,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着
きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見ら
れる。

広島南道路の廿日市～草津エリアは近年新規
出店が継続して見受けられ、路線商業地とし
て熟成度が増している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２２Ｋ８５ -328511	広島市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、西9.5m、南6m、三方路		１住居 (70,200)
b	西２３Ｋ８８ -338838	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東7.4m、西15m、三方路		近商 (100,300)
c	西２３Ｋ８８ -338839	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東12m市道、南東12m、角地		準工 (70,200)
d	佐伯２２Ｔ７１ -427153	広島市佐伯区		建付地	（　）	ほぼ整形	北15m国道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 187,166	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	186,446	100 [ 134.4]	138,725	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	143,000
b	(　 ) 236,459	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,163	100 [ 176.6]	132,595		137,000
c	(　 ) 128,562	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	125,816	100 [ 90.3]	139,331		144,000
d	(　 ) 205,731	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	232,476	100 [ 162.1]	143,415		148,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

広島西 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	81,173,700	25,341,500	55,832,200	39,255,300	16,576,900	（　0.9533） 15,802,759	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	367,506,023 円　　　　（　 81,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	1,500.00	Ｓ2	3,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	70 ％	200 ％	200 ％	4,489 ㎡	83.3 m x 53.5 m	前面道路：市道　 62.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗（一棟貸、事務所を一部含む）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸を想定しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	1,500.00	100.0	1,500.00	2,600	3,900,000	12.0	46,800,000
							0.0	0
2～ 2	店舗・事務所	1,500.00	100.0	1,500.00	2,100	3,150,000	12.0	37,800,000
							0.0	0
～

～

～

計		3,000.00	100.0	3,000.00		7,050,000		84,600,000
								0

⑨年額支払賃料	7,050,000 円　×　12ヶ月　＝　 84,600,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,600,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,230,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	80,370,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	84,600,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 803,700 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	81,173,700 円　　　　（　 18,083 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ８８　　　　-348811	3,631 ( 3,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [120.0]	2,654	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,626 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西（賃）Ｋ８８　　　　-348812	3,205 ( 3,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [120.0]	2,445
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,618,000 円	603,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,152,000 円	84,600,000　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 5,240,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,125,500 円	603,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	603,000 円	603,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	603,000 円	603,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,341,500 円　（　　　　　　 5,645 円／㎡）　　（経費率　　 31.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	603,000,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 3,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0651	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0918 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	39,255,300 円（　　　　　 8,745 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	81,173,700 円
②総費用	25,341,500 円
③純収益　①－②	55,832,200 円
④建物等に帰属する純収益	39,255,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,576,900 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,802,759 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,506,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,900 円／㎡）