鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２３Ｋ８８ -338838	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東7.4m、西15m、三方路		近商 (100,300)
b	西２３Ｋ４１ -334123	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、北東10m、南東5.4m、三方路		近商 (100,264)
c	西２２Ｔ８６ -428606	広島市西区		建付地	（　）	台形	南東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
d	西２２Ｔ８８ -428827	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		近商 (90,300)
e	西２２Ｋ８８ -328837	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11.2m国道、南4.5m、二方路		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 236,459	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,163	100 [ 93.9]	249,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	249,000
b	(　 ) 279,120	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	271,145	100 [ 102.9]	263,503		264,000
c	(　 ) 307,125	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,639	100 [ 126.0]	254,475		254,000
d	(　 ) 284,569	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,268	100 [ 99.9]	288,557		289,000
e	(　 ) 210,009	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.7]	244,252	100 [ 100.0]	244,252		244,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -12.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 253,000 円／㎡]

広島西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,421,913	11,980,128	29,441,785	24,486,000	4,955,785	（　0.9533） 4,724,350	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	109,868,605 円　　　　（　 152,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	430.00	Ｓ5	2,150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	721 ㎡	18.2 m x 36.9 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～５階住宅（１住戸５０㎡程度のファミリータイプ）のＳ５階建店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	430.00	85.0	365.50	2,900	1,059,950	10.0	10,599,500
							0.0	0
2～ 5	住宅	430.00	90.0	387.00	1,614	624,618	3.0	1,873,854
							0.0	0
～

～

～

計		2,150.00	89.0	1,913.50		3,558,422		18,094,916
								0

⑨年額支払賃料	3,558,422 円　×　12ヶ月　＝　 42,701,064 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,913.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料は共益費込につき計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,701,064 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,171,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,250,011 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,094,916 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 171,902 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,421,913 円　　　　（　 57,451 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ８８　　　　-358821	1,917 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	100 [115.0]	1,604	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,618 円/㎡　月額支払賃料（　 1,614 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｔ８８　　　　-348866	1,518 ( 1,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,631
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	385,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,210,528 円	43,421,064　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 417,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,272,500 円	385,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	385,000 円	385,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	非計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,980,128 円　（　　　　　　 16,616 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	385,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 2,150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0918 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,486,000 円（　　　　　 33,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,421,913 円
②総費用	11,980,128 円
③純収益　①－②	29,441,785 円
④建物等に帰属する純収益	24,486,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,955,785 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,724,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,868,605 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島西 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 5-1

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真二

TEL.

鑑定評価額

180,000,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区草津南３丁目２００６番９｢草津南３－４－２０｣				②地積　(㎡)	721 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:2	店舗兼車庫Ｓ2	店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	南東11m国道	水道、ガス、下水	新井口 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 200 ｍ、西 200 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

新井口駅北東方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、国道２号沿いの路線商業地域。自動車交通量が多く、背後に利便性の優る住宅地を有する地域。商
業地としての用途は多様性を持ち、堅調な需要は当面維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 164,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は広島市西部の幹線道路及び準幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は中小法人、沿道サービス関
連の法人等である。対象地周辺一帯について、近接する大型商業施設アルパークの西館は大規模改装を終え令和４年春
にリニューアルオープンしており、地域の商業性は向上した。取引される規模や用途はまちまちであり、需要の中心と
なる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は飲食店、事業所等が多く見受けられる幹線道路沿いの商業地域である。不動産の需要の実態は自用目的取引
が中心であり、賃貸市場の熟成の程度は総じて低い。従って、本件では比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、更
に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島佐伯 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 237,000 円／㎡

[103.0]
100

100
[100.0]

100
[ 97.8]

[100.0]
100

250,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    239,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着
きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見ら
れる。

近接する大型商業施設アルパークの西館が大
規模改装を終え令和４年春にリニューアルオ
ープンした。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２２Ｔ８６ -428606	広島市西区		建付地	（　）	台形	南東20m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,400)
b	西２２Ｔ８８ -428827	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南20m国道、中間画地		近商 (90,300)
c	西２３Ｋ４１ -334123	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m国道、北東10m、南東5.4m、三方路		近商 (100,264)
d	西２３Ｋ８８ -338838	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北13m国道、東7.4m、西15m、三方路		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 307,125	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	320,639	100 [ 123.7]	259,207	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	259,000
b	(　 ) 284,569	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,268	100 [ 99.9]	288,557		289,000
c	(　 ) 279,120	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	271,145	100 [ 104.9]	258,480		258,000
d	(　 ) 236,459	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	234,163	100 [ 96.0]	243,920		244,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

広島西 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	43,531,685	11,964,640	31,567,045	26,226,000	5,341,045	（　0.9533） 5,091,618	（ 4.3 - 0.0 ） 4.3％
	⑧収益価格	118,409,721 円　　　　（　 164,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	309.00	Ｓ7	2,163.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	721 ㎡	18.2 m x 36.9 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロア貸、２～７階共同住宅：１戸４５㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	309.00	90.0	278.10	3,000	834,300	10.0	8,343,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	309.00	88.0	271.92	1,750	475,860	3.0	1,427,580
							0.0	0
4～ 5	住宅	309.00	88.0	271.92	1,780	484,018	3.0	1,452,054
							0.0	0
6～ 6	住宅	309.00	88.0	271.92	1,810	492,175	3.0	1,476,525
							0.0	0
7～ 7	住宅	309.00	88.0	271.92	1,850	503,052	3.0	1,509,156
							0.0	0

計		2,163.00	88.3	1,909.62		3,749,283		17,087,949
								0

⑨年額支払賃料	3,749,283 円　×　12ヶ月　＝　 44,991,396 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,909.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 660,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	44,991,396 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 660,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,282,570 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,368,826 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,087,949 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 162,336 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 523 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	43,531,685 円　　　　（　 60,377 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ８８　　　　-358821	1,917 ( 1,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	1,739	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,754 円/㎡　月額支払賃料（　 1,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｔ８８　　　　-348863	1,757 ( 1,701)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	1,859
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,538,000 円	423,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,565,140 円	45,651,396　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 420,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,595,500 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,964,640 円　（　　　　　　 16,595 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 2,163.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0918 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	26,226,000 円（　　　　　 36,374 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	43,531,685 円
②総費用	11,964,640 円
③純収益　①－②	31,567,045 円
④建物等に帰属する純収益	26,226,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,341,045 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,091,618 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 118,409,721 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,000 円／㎡）