別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -26 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 80,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐東１丁目４番１２ ｢己斐東１－１７－１５｣ ②地積 　(㎡) 315   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＲＣ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 西広島 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 西広島駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域。太田川放水路西側河川敷に近接し、日照等が良く、品等が 高い建物が多く見られる。需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太田川放水路以西に位置する高台もしくは傾斜部の住宅地域。需要者は広島市及びその周辺地域の居住 者が中心である。対象地周辺一帯について、画地規模が比較的大きな住宅団地であり、品等の高い建物が多く見られる 。太田川放水路西側河川敷に近接し日照や景観が良く富裕者層の需要も認められる。需要の中心となる価格帯は取引さ れる規模や総額がまちまちであり明確に把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、ほとんどが戸建住宅で形成された高台の住宅団地であり、需要の実態は自用目的の取引が中心である。周 辺に共同住宅も少なく、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法は適用出来なかった。従って、本件では比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [113.6] [100.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着 きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見ら れる。 熟成した住宅団地で特段の地域的変動要因は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％