鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

広島西 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２２Ｔ４１ -424118	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西8m市道、中間画地		準工 (60,200)
b	西２２Ｔ４１ -424119	広島市西区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		準工 (60,200)
c	西２３Ｋ４１ -334115	広島市西区		更地	（　）	長方形	南東4.5m私道、中間画地		１住居 (70,180)
d	西２２Ｔ４１ -424121	広島市西区		更地	（　）	長方形	南東4m道路、中間画地		準工 (60,200)
e	西２３Ｋ４１ -334114	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南西10m道路、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,872	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	166,020	100 [ 100.8]	164,702	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	165,000
b	(　 ) 145,935	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,854	100 [ 90.3]	164,844		165,000
c	(　 ) 132,423	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	141,484	100 [ 88.2]	160,413		160,000
d	(　 ) 151,965	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	155,460	100 [ 88.4]	175,860		176,000
e	(　 ) 152,150	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,280	100 [ 96.8]	159,380		159,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 165,000 円／㎡]

広島西 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,139,258	599,798	2,539,460	1,768,800	770,660	（　0.9699） 747,463	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,903,468 円　　　　（　 110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＬＳ2	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	144 ㎡	13.6 m x 10.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ（平均専有面積約４０㎡）２室／１Ｆ×２Ｆのアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	80.00	100.0	80.00	1,592	127,360	3.0	382,080
							0.0	0
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		254,720		764,160
								0

⑨年額支払賃料	254,720 円　×　12ヶ月　＝　 3,056,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は賃料に含まれており計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,056,640 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 164,832 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,131,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	764,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 190 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,139,258 円　　　　（　 21,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４１　　　　-344101	1,844 ( 1,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,475	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,596 円/㎡　月額支払賃料（　 1,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	西（賃）Ｋ４１　　　　-344102	2,094 ( 2,046)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [110.0]	1,648
c	西（賃）Ｋ４１　　　　-334101	1,836 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,665

広島西 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	96,000 円	24,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	197,798 円	3,296,640　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 204,000 円	24,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	24,000 円	24,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 599,798 円　（　　　　　　 4,165 円／㎡）　　（経費率　　 19.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	24,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,768,800 円（　　　　　 12,283 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,139,258 円
②総費用	599,798 円
③純収益　①－②	2,539,460 円
④建物等に帰属する純収益	1,768,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	770,660 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	747,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,191 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,903,468 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
広島西 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

広島西 -24

広島県

広島第１

氏名

不動産鑑定士　中村　真二

TEL.

鑑定評価額

23,300,000 円

１㎡当たりの価格

162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	広島市西区観音新町１丁目５４番１４｢観音新町１－２５－１５｣				②地積　(㎡)	144 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	小規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地	北東4m市道	水道、ガス、下水	広島 6.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 40 ｍ、南 70 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北　４ｍ市
道

交通

施設

広島駅南西方

6.3km

法令

規制

１住居
(70,160)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、区画整然とした住宅地域。平地エリアに位置しており、住宅地需要は堅調である。地価は当面の間
上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 166,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区観音地区及びその周辺一帯の住宅地域。需要者の中心は広島市及びその周辺を通勤圏とする一次取
得者等である。対象地周辺一帯について、観音地区の南側に位置し都心接近性はやや劣るものの、地価水準は手頃感が
あり、住宅地需要は堅調に認められる。需要の中心となる価格帯は、新築戸建物件で総額３５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、一般住宅のほかに低層アパート等も一部見受けられるが、需要の実態は自用目的取引が中心であり、賃貸
市場の熟成の程度は総じて低い。従って、快適性を重視する住宅地域であるので、本件では比準価格を標準とし、収益
価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　広島中 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 214,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[100.0]

100
[133.0]

[100.0]
100

162,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響は時間の経過と共に落ち着
きつつあり、不動産市場は復調の兆しが見ら
れる。

熟成した住宅地域で特段の地域的変動要因は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

広島西 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	西２２Ｔ４１ -424101	広島市西区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、中間画地		２住居地区計画等 (70,200)
b	西２２Ｔ４１ -424109	広島市西区		更地	（　）	長方形	北東3.5m市道、中間画地		２住居 (70,160)
c	西２２Ｔ４１ -424119	広島市西区		建付地	（　）	長方形	北東4m私道、中間画地		準工 (60,200)
d	西２３Ｋ４１ -334107	広島市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m未舗装私道、南東3.7m、準角地		２住居 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 237,810	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	244,944	100 [ 150.0]	163,296	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 182,459	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	197,824	100 [ 111.0]	178,220		178,000
c	(　 ) 145,935	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	148,854	100 [ 91.2]	163,217		163,000
d	(　 ) 149,964	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	157,547	100 [ 97.9]	160,926		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 166,000 円／㎡]

広島西 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき適用が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,802,132	533,504	2,268,628	1,510,850	757,778	（　0.9699） 734,969	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,637,638 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

広島西 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	76.00	ＬＳ2	152.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	160 ％	144 ㎡	13.6 m x 10.6 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

部屋数４戸、１戸３８㎡、１ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段及び外廊下を想定しているため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	76.00	100.0	76.00	1,600	121,600	3.0	364,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		152.00	100.0	152.00		243,200		729,600
								0

⑨年額支払賃料	243,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,918,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の特性より共益費は支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,918,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 243,072 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,795,328 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	729,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 92 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,802,132 円　　　　（　 19,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	西（賃）Ｋ４１　　　　-334101	1,836 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [ 96.0]	1,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	西（賃）Ｋ４１　　　　-324101	2,275 ( 2,229)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	100 [109.0]	1,728
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

広島西 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	82,000 円	20,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	182,304 円	3,038,400　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 174,200 円	20,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,500 円	20,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 533,504 円　（　　　　　　 3,705 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,500,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 152.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0628 ×　 45 ％　＋　0.0782 × 40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,510,850 円（　　　　　 10,492 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,802,132 円
②総費用	533,504 円
③純収益　①－②	2,268,628 円
④建物等に帰属する純収益	1,510,850 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	757,778 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	734,969 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,104 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,637,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）