別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -21 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　西野　誠   TEL.

鑑定評価額 11,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区己斐上５丁目２０１２番１６ ｢己斐上５－５３－２４｣ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西6.2m市道 水道、ガス、下水 西広島 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 西広島駅北西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は丘陵部の既存住宅団地で、静態的である。近隣地域内に特段の地域的変動要因は見受けられないが、今 後はアストラムライン延伸計画の進捗による発展が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市西区から佐伯区にかけて丘陵部に展開する住宅地域一円である。需要者は、都心部に通勤する３ ０～４０代の第１次住宅取得者及び住宅分譲を目論む不動産業者等で、圏域外からの市場参加も見られる。他の住宅団 地との比較でやや都心接近性が劣るが、平坦部との比較で値頃感が出てきており、地価は底堅く推移している。取引の 中心価格帯は、土地は５０坪程度で１，１００万円程度、新築の土地建物で３，０００万円前後と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、相対的に都心接近性が劣る古くからの戸建用住宅団地である。第一種低層住居専用地域に位置し、経済的に 賃貸事業が成り立たず、収益目的の市場参加者は見られない。戸建住宅の自己使用目的の取引が主で、賃貸市場は未成 熟であることから、比準価格のみ試算し、収益価格は試算しなかった。本件では市場実態を反映した比準価格を採用し 、代表標準地からの検討、前年価格とのバランスにも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [174.4] [100.0] 100 66,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済社会活動の正常化が進む中、不動産市況 は建築費高騰による下押し圧力はあるものの 、低金利等にも支えられ底堅い動きとなって いる。 高台の区画整然とした住宅団地である。既に 熟成しており、近隣地域内の地域要因に特段 の変動は見受けられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +78.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％