別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -17 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　朝辺　博史   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口台２丁目１５５番４６４ ｢井口台２－３１－８｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井口駅北西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 高台に位置し、中規模一般住宅が整然と建ち並ぶ大規模住宅団地である。良好な居住環境を有しており、今後も 現況同様の居住環境で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市西部の丘陵地に位置する住宅団地を中心とした既存住宅地域一円で、戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地 域である。需要者は広島市及びその周辺の居住者が中心で、区画整然とした大規模な住宅団地であり、居住環境も良好 で生活利便施設も整っていることから、高い市場競争力を有している。需要の中心となる価格帯は、新築建売物件で３ ５～５０百万円程度と物件によりやや価格差がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自用の戸建住宅を主体とする良好な住宅団地であり、賃収目的で土地を取得する需要者は殆どなく賃貸市 場が未成熟であり、収益価格は求めることができなかった。比準価格は同一住宅団地に所在する取引事例及び隣接する 住宅団地の事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的で規範性は高いものと判断する。したがって、比準価 格を採用し、前年標準地価格及び代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [ 79.8] [104.0] 100 150,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区内の人口は微減、世帯数は微増から微減 傾向にある。新型コロナ以降の経済活動の抑 制は、解除されつつあり、潜在的需要はある 。 品等が優り利便性良好な大規模住宅団地で、 既存住宅団地の中では市場競争力も比較的高 いが、特段の変動要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％