別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -9 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区高須台３丁目１９番１８ ｢高須台３－１９－２１｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 西広島 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 西広島駅西方 3.4km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、安定的な需要が認められ、今後も現状の良好な住 環境を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西区の丘陵地に形成された高台の戸建住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は、広島市内に勤務地を 有する一次取得者が中心と考えられる。団地内にスーパー等はないが、広島市都心部へのアクセスも比較的良好な閑静 な住宅地域であるため安定的な需要が認められ、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と同 程度の規模の土地で２，０００万円前後、新築の戸建住宅で４，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅等の収益物件は見受けられず、自己利用目的の取引が中心であり 、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。一方比準価格は同一需給圏内の住宅団地に存する現実の 取引事例に基づき試算されており、取引の実態を把握した実証的な価格であると認められる。従って、本件では市場性 を反映した比準価格を採用し、周辺標準地の価格等との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が落ち着きを見せるなか経済活動は 正常化しつつあり、住環境・利便性の良好な 地域を中心に不動産需要は概ね堅調に推移し ている。 高台の閑静な住宅団地であり、価格形成に影 響を及ぼす特段の地域変動要因は見られない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％