別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -6 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　朝辺　博史   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口４丁目５１５番６ ｢井口４－２０－１３｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い高台の住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 新井口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 新井口駅西方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 西区西端の高台に位置する、古くからの住宅団地である。特段の変動要因はなく、今後も現況同様の居住環境で 推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は広島市西部の丘陵地に位置する住宅団地及びその周辺の既成市街地一円の圏域で、戸建住宅等が建ち並ぶ 住宅地域である。需要者は広島市及びその周辺の居住者が中心で、造成の品等がやや劣る古い高台の住宅団地である。 南側広電電停に近い平坦部では、学園跡地を戸建て及びマンション分譲しているが、影響はあまりない。需要の中心と なる価格帯は、新築戸建物件で３５～４０百万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃収目的で土地を取得する需要者は殆どなく賃 貸市場が未成熟であるため、収益価格は求めることができなかった。比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する類 似の取引事例を採用して求めており、市場性を反映した実証的で規範性は高いものと判断する。したがって、比準価格 を採用し、前年標準地価格及び代表標準地との検討も踏まえた結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [100.0] 100 [128.7] [104.0] 100 92,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西区内の人口は微減、世帯数は微増から微減 傾向にある。新型コロナ以降の経済活動の抑 制は、解除されつつあり、潜在的需要はある 。 造成の品等がやや劣る古い高台の住宅団地で あり、画地の細分化は見られるが、特段の変 動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％