別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島西 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島西 -4 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　横林　武   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 94,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市西区井口２丁目１０２５番７外 ｢井口２－２２－１３｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅の 多い傾斜地の住宅地 域 北東4m市道 水道、ガス、下水 新井口 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 新井口駅西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 井口地区の丘陵部に存する一般住宅が多い住宅地域であり、傾斜があり街路条件がやや劣るが、平坦部の住宅地 域の地価上昇の影響を受け、今後も宅地開発が進むものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西区の丘陵地に存する住宅地域を中心とする圏域と判定した。主たる需要者は、広島市内に勤務地を有す る一次取得者層が中心と考えられるが、地縁的選好性も認められる。街路条件が劣る傾斜のある既成住宅地域であるが 、地価上昇が続く平坦部の住宅地域との比較による値頃感から安定した需要が認められ、周辺では農地を宅地転用する 動きが見られる。取引の中心となる価格帯は、対象標準地と同程度の規模の土地で１，３００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺に共同住宅等の収益物件は殆ど見られず、自己利用目的の取引が中 心であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。一方、対象標準地周辺に存する現実の取引事例 に基づく比準価格は、取引の実態を把握した実証的な価格であると認められる。従って、本件では市場性を反映した比 準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島西 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [121.3] [100.0] 100 94,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍が落ち着きを見せるなか経済活動は 正常化しつつあり、住環境・利便性の良好な 地域を中心に不動産需要は概ね堅調に推移し ている。 丘陵地の住宅地域であるが、平坦部の地価上 昇の影響を受けて安定的な需要が認められ、 周辺では農地の宅地転用がみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％