別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島南 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 9-2 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　駒松　康弘   TEL.

鑑定評価額 65,200,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区大州４丁目３４３番３ ｢大州４－８－４｣ ②地積 　(㎡) 395   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 作業所 Ｓ2 小規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ工業地域 東5.4m市道 水道、ガス、下水 広島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   400 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．４ｍ市道 交通 施設 広島駅南東方 2.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大州地区のうちＪＲ軌道敷と広島駅方面へ接続する県道に挟まれた一帯を形成する。ＪＲ天神川駅の設置により 交通・生活利便性が向上し、従来の工業地から住宅地への移行要素が高まるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    165,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧市内のうち工場、倉庫等の立地が見られる工業地域であり、地元の工場、倉庫等の事業主等が主な需 要者である。利便性が高い地区では住宅地へ転用する不動産開発業者も対象となりつつある。ＪＲ駅や大型商業施設へ の接近性が良好で、県道のバス路線は都心部等へ運行されており、マンション適地としても需要が高い。地域要因に移 行要素が認められる地域であることから、取引される用途、規模が一定でなく、市場の中心価格帯は把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用の工場、倉庫等の立地を主体とし、賃貸用不動産に乏しい地域であるため、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は、市内の類似地域より広域的に採用した事例を基に、工業系用途としての現況や住宅系への移行要素を 適正に把握して試算したものであり、市場性が反映されている。よって、代表標準地との検討をふまえ、周辺住宅地地 価とのバランス、旧市内の工業地区の市場動向等にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　広島南 9-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    131,000 円／㎡ [103.8] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 164,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    161,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南区の不動産市場はコロナ禍から落ち着きを 取り戻し復調にあるが、インフレ懸念等景気 を腰折れさせる要因もうかがえる。 ＪＲ天神川駅や府中町の大型商業施設に近く 、広島駅や都心部への交通アクセスにも優れ るため、従来の工業系から住宅系への移行要 素も認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％