別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 広島南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   広島南 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　真二   TEL.

鑑定評価額 280,000,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 広島市南区出島２丁目１８番３ ｢出島２－１１－５６｣ ②地積 　(㎡) 2,062   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 事務所 Ｓ3 流通関連事務所、倉 庫、工場等が多い工 業地域 北西23m市道 水道、下水 広島 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２３ｍ市道 交通 施設 広島駅南西方 5.8km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、広島市都心部への接近性に優れた臨海部の工業地域。都市高速への接近性が良く交通利便性は優れ ており、工場地として堅調な需要が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島市都心部への接近性が良好な臨海部およびその周辺の工業地域一円である。需要者の中心は工場経 営者、物流業者等の法人である。コロナ禍においても物流関連の工場適地は継続して堅調な需要が認められる。取引さ れる規模や用途はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該出島地区においては、自用目的の取引が主であり、賃貸市場は熟成しておらず、工場・倉庫等の用に供されている 賃貸事例の収集が困難であることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は、類似地域内の取引事例から求めた 実証的な価格である。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、同圏内の類似地域に位置する標準地との価格バ ランスを考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても物流関連施設への需要は 堅調。 熟成した工業地域であり、特段の地域変動要 因は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％